Ecrit par : Alexandra Gherardi, Juriste, Avocats Picovschi
La loi du 18 décembre 1996 dite « loi Carrez » a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un article 46 qui impose de mentionner la superficie des parties privatives lors des ventes de lots ou de fractions de lots de copropriété. Cette disposition qui vise à mesurer ces lots lors de la vente génère un contentieux abondant. Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier vous guide et vous conseille lors de votre litige relatif à la loi CARREZ.
Application de la loi CARREZ
L’obligation imposée par la loi Carrez concerne toute promesse unilatérale de vente ou d’achat ainsi que tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot.Comment se manifestent les litiges relativement à la loi Carrez ?
Généralement lors de l’achat d’un bien, le vendeur engage un professionnel afin de mesurer l’appartement pour qu’il puisse faire une offre en fonction des exactes dimensions du bien immobilier. Etant donné le prix du mètre carré, qui plus est en région parisienne, le moindre centimètre compte ! Dès lors, les acheteurs n’ont aucun scrupule à saisir le juge dès que le seuil d’erreur de 5% est franchi. En effet, lorsque ce seuil est dépassé, les acheteurs ont droit à la restitution d’une partie du prix qui sera proportionnelle aux différentes mesures. Etant donné les montants que cela peut représenter, le nombre d’action en justice est considérable.
Bien entendu, il vaut mieux trouver un arrangement pour régler l’affaire à l’amiable afin d’éviter les frais de justice. Cependant ce cas de figure est très rare étant donné que pour ce type de contentieux relatif à la loi Carrez, l’action en justice doit se faire, à peine d’être prescrite, dans l’année qui suit la vente, ce qui laisse un délai très court pour trouver un quelconque accord.
Ainsi, mieux vaut se tourner vers un avocat compétent dans le domaine et qui saura vous orienter au mieux quant aux formalités et procédures à suivre pour que vous puissiez obtenir gain de cause.
Exemples de lots litigieux
1. L’assemblage de plusieurs lotsOn peut dire qu’il est de notoriété publique désormais qu’il n’est pas possible de louer un lot d’une superficie inférieure à 8 m2. Ce type de lot est exclut du mesurage de la loi Carrez et ne rentre donc pas en compte dans le prix de vente du bien immobilier en vente. Mais alors quid de l’assemblage de plusieurs lots dont l’un est de 8m2 ?
La jurisprudence est claire sur ce point (cass. civ., 3e ch., 13 avril 2005), il ne sera pas possible de compter ce lot dans la superficie totale du bien vendu au risque que l’acheteur engage une action en justice (dans l’hypothèse où les 5% sont franchis) et demande la restitution d’une partie du prix versé.
Néanmoins, la situation du vendeur n’est pas désespérée car il existe des cas où les juges tiennent plutôt compte de la « présentation matérielle » de l’appartement c'est-à-dire l’unité d’habitation lorsque plusieurs lots de 8m2 ont été réunis (Cass. civ., 3e ch., 13 avril 2005).
2. Mezzanine
La mezzanine fait toujours partie d’un contentieux important quant à savoir s’il faut la compter dans le mesurage loi Carrez ou non. Pourtant la règle est simple : si la mezzanine est une structure solide, sa surface devra être retenue (sous réserve bien sûr d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m). En revanche s’il s’agit d’une structure légère et démontable, sa superficie ne devra pas être prise en compte dans le calcul total des mètres carrés.
3. Cave
Les caves ne rentrent en principe pas dans la loi Carrez étant donné que leur mesurage est expressément exclu dans le calcul de la superficie du bien immobilier à vendre. Néanmoins, il peut arriver que certains appartements soient agrandis par des caves qui ont été totalement rénovées. Qu’est est-il alors de ces caves aménagées en cuisine, bureau ou encore salle de jeux ? Les juges sont divisés sur la question et s’ils ont pu compter dans la superficie totale une cave réaménagée dans certains cas, ils ne l’ont pas fait dans des cas similaires. Dans tous les cas, la hauteur sous plafond doit être d’1, 80 m.
Les cas évoqués sont les plus récurrents mais il en existe bien d’autres. Il faut notamment tenir compte de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété, de la mauvaise foi du vendeur ou de l’acheteur (bien que la mauvaise foi de ce dernier ne soit pas un obstacle à la contestation du calcul de la superficie), de l’évolution jurisprudentielle sur les notions d’unité d’habitation ou encore de destination physique des lieux…
Ainsi, la présence d’un professionnel du droit à vos côtés est indispensable pour vous conseiller au mieux et procéder à tous les actes nécessaires à la réussite de votre affaire. L’Avocat pourra désigner des experts expérimentés quant au mesurage de votre bien immobilier et vous recommande vivement de procéder à plusieurs de ces mesurages pour ne pas que vos droits soient lésés.
Le 15/02/2013
