Investir dans l’immobilier en France, Avocats Picovschi vous donne les clefs du succès

Existe-t-il des restrictions pour les investisseurs étrangers qui souhaitent acheter en France ?

En 2015, environ 75 000 transactions immobilières effectuées en France concernaient des étrangers non résidents, c’est-à-dire des personnes n’ayant pas leur domicile fiscal en France. Contrairement à ce qui existe dans certains pays, il n’y a pas de législation restrictive à l’achat immobilier des étrangers en France. Dans la mesure où la loi du lieu de situation du bien s’applique en matière immobilière, la loi française s’imposera aux investisseurs étrangers.

Il convient en outre de préciser que les étrangers peuvent effectuer des achats sans condition de nationalité ou de résidence. Des différences peuvent en revanche exister s’agissant du régime fiscal applicable à l’acquisition notamment quant à la destination du bien. Résidence principale et investissement immobilier à but locatif ne seront en principe pas imposés de la même façon. Il est donc important de faire appel à un avocat fiscaliste qui vous aidera à appréhender la dimension fiscale de votre projet et à l’optimiser.

Le BREXIT aurait-il des répercussions sur le marché immobilier français ?

Le Brexit pourrait avoir des conséquences économiques directes sur le marché immobilier français à plusieurs titres. Si la baisse de la devise britannique pourrait avoir des conséquences néfastes sur le pouvoir d’achat des Britanniques, il n’en demeure pas moins que l’installation de bon nombre de salariés dans l’hexagone pour des raisons professionnelles semble entraîner une hausse des prix de l’immobilier.

Depuis le Brexit, la livre sterling aurait connu une baisse dépassant les 11%, entraînant de ce fait une baisse du pouvoir d’achat. La demande des Britanniques, premiers investisseurs étrangers en France, aurait de ce fait pu connaître une diminution. À l’heure actuelle, les agents immobiliers constatent cependant une demande grandissante des Britanniques sur le marché immobilier français, entrainant de ce fait une augmentation des prix. Cette demande pourrait s’expliquer par le besoin d’investir dans des valeurs sûres et donc dans l’immobilier français qui demeure relativement stable et offre un marché de luxe attrayant. Si la situation persiste, la France, et plus précisément Paris, pourrait bien devenir le pays européen le plus attractif pour les investisseurs immobiliers étrangers.

Y a-t-il des spécificités fiscales liées à l’achat d’un bien immobilier en France ?

Avant de procéder à l’achat d’un immeuble situé en France, il est important de s’interroger sur la loi applicable. Il convient alors de préciser qu’en matière de droit immobilier, la loi du lieu de situation du bien s’applique. L’application de la loi française ne fait en principe aucun doute. Il existe toutefois des dispositions particulières pour les ressortissants européens ou les ressortissants d’un État signataire de conventions bilatérales avec la France.

Le financement des biens immobiliers doit notamment faire l’objet d’une attention particulière. Les transferts de fonds que nécessite l’achat feront en principe l’objet d’un examen précis pour s’assurer qu’ils ne constituent pas des opérations de blanchiment d’argent.

Enfin, la principale difficulté est relative à la fiscalité. Les biens immobiliers font en effet l’objet de taxes, frais et impositions. Le Code général des impôts décrit l’existence de régimes spécifiques dès la détention du bien, puis en cas de revente ultérieure. Il existe par exemple une législation particulière s’agissant du calcul de la plus-value immobilière réalisée par certains investisseurs étrangers (article 150 U du CGI). De même, si la cession est d’un montant supérieur à 150 000 €, les investisseurs peuvent dans certains cas être contraints de recourir à un représentant fiscal accrédité. En matière fiscale, il est souvent opportun de s’entourer d’un conseiller pour sécuriser son investissement. Les achats des non-résidents et expatriés présentant de nombreuses spécificités, il est important de vous faire assister par un professionnel de l’immobilier compétent.

Quels sont les taxes et frais à supporter lors de l’acquisition d’un bien immobilier en France ?

Par principe, les frais qui s’ajoutent au prix d’achat lors de l’acquisition d’un bien immobilier sont à la charge exclusive de l’acquéreur. Au moment de l’achat, l’acquéreur ne supporte en général que les « frais de notaire ». Ceux-ci comprennent la rémunération du notaire, les droits d’enregistrement, des frais de formalité et de publication, les débours et les taxes que le notaire reverse à l’État et aux collectivités territoriales. Le total est généralement compris entre 6 à 8% du prix de vente lorsqu’il s’agit d’un bien ancien et entre 2 et 3,5% pour un logement neuf. Si l’achat s’est effectué par le biais d’un intermédiaire (agence immobilière), le vendeur reporte généralement les commissions sur le prix d’achat. Mais les taxes ne portent pas sur cette partie du prix.

Une fois dans le patrimoine de l’investisseur, le bien immobilier est soumis à divers impôts. Certains s’appliquent pour les résidents français comme pour les étrangers (impôts locaux, impôts sur le revenu pour les revenus générés par le bien s’il est mis en location, impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine immobilier en France excède 1,3 million d’euros). Jusqu’en 2015, les non-résidents étaient également soumis à un impôt sur le revenu sur une base forfaitaire égale à trois fois sa valeur locative. Nos avocats se tiennent informés des actualités juridiques, législatives et jurisprudentielles afin de vous offrir un accompagnement complet et adapté à votre situation personnelle.

Des mécanismes d’exonérations et des niches fiscales permettent également aux propriétaires de biens immobiliers en France de diminuer les impositions, parfois de manière conséquente. L’avocat compétent en optimisation fiscale pourra par exemple conseiller à son client de créer une SCI pour la gestion de son patrimoine immobilier afin de déduire certains frais. Même au moment de la cession, l’avocat fiscaliste sait utiliser les outils offerts par la législation française pour diminuer la taxe sur les plus-values immobilières.

Quels sont les professionnels qui interviennent en matière de vente d’immeuble ?

Même si les ventes/acquisitions se font devant un notaire, il est important de se faire assister par un avocat à toutes les étapes de l’acquisition (négociation, relecture des actes…) afin de sécuriser l’opération et d’anticiper toute problématique ultérieure.

En France, toutes les transactions immobilières doivent passer devant le notaire. En tant qu’officier ministériel, il accomplit toute une série de formalités et d’actes et vérifie notamment toute une série d’informations fournies au moment de la vente : le régime marital de l’acquéreur, sa nationalité, la validité du titre de propriété fourni par le vendeur, la déclaration d’intention d’aliéner du vendeur afin de s’assurer que la mairie ne désire pas exercer son droit de préemption, l’état civil des parties, etc.  Il doit également vérifier les transferts ou virements qui lui sont adressés pour procéder au règlement de la transaction et le sérieux des établissements bancaires qui les auront effectués. De plus, il conseille les parties et rédige l’acte définitif de vente. Enfin, il publie l’acte, afin d’attester que vous êtes bien propriétaire du bien, et le conserve pendant 75 ans. 

S’agissant de la négociation et de la rédaction des avant-contrats, le vendeur fait généralement appel à un agent immobilier, mais l’avocat est également là pour vous conseiller et veille à ce que les clauses insérées au contrat ne portent pas atteinte à vos droits. Par ailleurs, il est désormais de plus en plus fréquent, que ce soit pour le vendeur ou l’acheteur, de recourir aux services d’un avocat ayant le statut de mandataire en transactions immobilières, véritable soutien juridique de son mandant. L’avocat mandataire immobilier dispose de toutes les compétences nécessaires pour vous représenter et mener à bien toutes les transactions immobilières.

Quels sont les frais engagés et qui les supportent ?

Les frais liés au service du notaire sont payés par l’acquéreur du bien, conformément aux dispositions du Code civil. Mais l’acquéreur peut convenir avec le vendeur d’un « contrat en mains », ce qui signifie que le vendeur va payer les frais d’acquisition ainsi que les émoluments au notaire. Quant à l’avocat, il est rémunéré par celui qui le mandate.

Précisons que par principe, les achats de biens immobiliers situés en France se font selon la monnaie en vigueur en France, à savoir l’euro. Les biens sont donc estimés en euros et le contrat de vente fixera un prix en euros. Le taux de change constitue par ailleurs un enjeu particulier dans les ventes immobilières.

Les étrangers peuvent-ils souscrire un crédit immobilier en France ?

Les étrangers non résidents peuvent tout à fait souscrire un crédit immobilier en France. Cependant, les conditions sont plus strictes. L’acheteur devra généralement fournir un apport personnel d’environ 20% du prix du bien immobilier et être en mesure de payer la totalité des frais de notaire ou frais annexes. En effet, les banques ne prêtent pas le prix total de l’acquisition immobilière. Le concours de la banque peut toutefois atteindre 80% à condition que l’acquéreur présente des sources de revenus stables. En fonction du montant et de la stabilité des revenus, la somme que les établissements de crédit acceptent de prêter est généralement croissante. En effet, la loi dispose que le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas excéder 33% de ses revenus.

Actuellement, la France bénéficie de conditions extrêmement favorables en matière d’emprunt puisque les taux de crédit sont particulièrement bas.

L’avocat en droit bancaire est là pour servir d’intermédiaire entre l’investisseur et les organismes bancaires afin notamment de négocier les taux les plus avantageux pour son client et le conseiller en matière de garantie.

Les questions d’investissement immobilier nécessitent une parfaite connaissance du marché immobilier français et de ses intervenants.  Notre cabinet met son expérience au service de ses clients, investisseurs, et offre une pluralité de compétences. Notre savoir-faire nous permet d’assurer le suivi et la concrétisation de leur projet : optimisation fiscale et patrimoniale, force de négociation, sécurisation juridique de l’opération … Ainsi, qui mieux qu’Avocats Picovschi peut vous conseiller et vous accompagner dans votre projet !

Retrouvez l’intégralité de l’article du New York Times en suivant le lien.