Achat immobilier : Défiscalisation et rachat de crédit immobilier

| Publié le 28/04/2011

Face à la crise du marché immobilier, alors que le marché du neuf stagne, le gouvernement a décidé de multiplier les mesures facilitant l’accès de la propriété.

Différents dispositifs d’aide ont donc été mis en place afin d’inciter les particuliers à investir.

Avocats PICOVSCHI fait le point avec vous sur ces différents dispositifs et vous donne des conseils.

La loi Périssol : investissement immobilier neuf :

Le dispositif « Périssol » a été instauré en 1996 pour permettre aux particuliers qui veulent acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement de pouvoir amortir cet achat en déduisant de leurs revenus un amortissement égal à 10% du montant de l’investissement pendant 4 ans, puis de 2% pour les 5 années suivantes.

Cette mesure n’est valable que pour les acquisitions qui s’effectuent du 1^er janvier au 31 aout 1999 et dont l’usage est destiné à la location à usage d’habitation principale.

La loi BESSON est venue la remplacer en 1999, son champ d’application est plus restrictif.Ce nouveau dispositif s’appliquait pour les logements acquis entre le 1er janvier 1999 et le 3 avril 2003.

Seuls les logements acquis après janvier 1996 et avant 1998 bénéficient encore du dispositif Périssol.

La loi Scellier, défiscalisation des achats immobiliers

L’amendement Scellier, est venu remplacer les lois Robien et loi Borloo afin de soutenir l'investissement locatif privé. 

Ce dispositif permettait aux particuliers de défiscaliser leur achat. Il est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2009. Ainsi, l’acheteur d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, bénéficie d’une réduction d’impôt de 25% du montant du prix du bien dans une limite de 300.000 €, à condition qu’il le mette en location  pour une durée de neuf ans. Cette réduction d’impôt est valable pendant toute la durée du bail, c'est-à-dire 9 ans.

La loi Scellier a été remplacée par la loi Duflot depuis son entrée en vigueur au 1er janvier 2013.  Ce nouveau dispositif fiscal concerne les particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition de s'engager à le louer durant au moins 9ans. Il s’applique à tous les contrats de réservations signés après le 31 décembre 2012.

Pour tous ceux qui sont antérieurs à cette date le dispositif Scellier continu de s’appliquer jusqu’au 31 mars 2013.

La loi Duflot ouvre droit à une réduction d'impôt de 18% (29  en outre mer) sur neuf ans pour les acquéreurs d’un logement neufs à basse consommation énergétique. Le plafond est toujours de  300.000 euros. Cependant les contraintes sont plus nombreuses et le plafond des loyers, plus restrictif.

Les limites de ces dispositifs :

Les dispositifs déjà mis en œuvre ont cependant montré leurs limites : les systèmes de défiscalisation ont du mal à séduire les Français, notamment en cette période d’instabilité pour l’emploi et face à l’effort que représente la souscription à un crédit.

Beaucoup de ces mesures n’ont pas eu l’effet escompté et on eu des conséquences plus ou moins négatives. Sous l’empire du dispositif Robien, beaucoup d’investisseurs privés, n’ayant aucune expérience en matière d’investissement immobilier, ont acheté à des promoteurs peu scrupuleux des lots immobiliers neufs dans villes où le marché s’est rapidement saturé.

De nombreux propriétaires de ces logements n’ont pas réussi à trouver de locataires et par conséquent, n’ont pas pu bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation.  

Dans certaines villes telles Angers, la loi Robien a eu l’effet inverse à celui escompté puisqu’elle a engendré une hausse des loyers.

La baisse des taux d’intérêt du crédit immobilier apparait donc comme l’ultime espoir de relancer le marché immobilier neuf. En effet, le taux d’intérêt moyen des prêts immobiliers sur 15 ans  est passé de 4,14 % en juin 2009 à 3,00 % en juillet.

Un autre phénomène vient s’ajouter à cela : la baisse des prix de l’immobilier.

Les ménages hésitent encore à contracter un emprunt mais face à la monté du pris des loyers ils se décident de plus en plus à investir. Cependant la précarité de l’emploi empêche encore la plupart d’envisager à long terme et donc d’investir.

Les particuliers ayant déjà investi sont tentés de renégocier leur crédit immobilier afin de bénéficier d’un taux abaissé. Les demandes de renégociation des taux d’intérêt ne cessent d’augmenter.

Renégociation ou rachat de crédit immobilier :

Pour ce qui est du rachat de crédit immobilier,  il convient d’être vigilant car le rachat du crédit immobilier est une opération coûteuse. L’acquéreur devra verser à sa banque les indemnités pour remboursement anticipé, soit un pourcentage du capital restant dû, dans une certaine limite.

L’emprunteur devra prendre en charge les frais de mainlevée d’hypothèque et de constitution d’une nouvelle garantie. A cela s’ajoutent les frais de dossier. Le coût de l’opération peut aller jusqu’à atteindre 5 % du capital emprunté.

Vous pouvez envisager de faire baisser le montant des mensualités ou réduire le nombre des mensualités à rembourser.

Quelle que soit la formule choisie, il est préférable de consulter un expert de ces questions avant de se lancer.  

Avocats PICOVSCHI