L'usufruit locatif social : un investissement séduisant en période de crise

| Publié le 28/04/2011

En tant de crise, les investissements immobiliers rentables sont rares. L’usufruit locatif social constitue un investissement à long terme qui présente de nombreux avantages.

Qu’est ce que l’usufruit locatif social ?

C’est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété qui consiste à diviser de manière temporaire (15 à 20 ans) la pleine propriété en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété.

L’investisseur qui acquiert un bien décoté de 50% à 60% du coût réel ne conserve que la nue-propriété de son immeuble pendant la durée du démembrement.

L’usage du bien est cédé à un bailleur social (Opac, sociétés HLM) qui détient le droit de louer le logement à des locataires selon les critères du PLS (plafonds de revenus et de loyers).

A l’issu du contrat, l’investisseur recouvrera la pleine propriété de son bien.

Les avantages d’un investissement locatif ?

Un investissement accessible

Avec l’investissement locatif social, l’acheteur ne déboursera que 50% à 60% du coût réel de l’immeuble ; Ainsi, il pourra plus facilement obtenir un crédit auprès d’une banque pour financer son investissement.  

Un outil de défiscalisation

L’investissement en usufruit locatif social propose un rendement très concurrentiel. Si l’investisseur souhaite revendre le bien à l’issu de l’opération, il bénéficiera d’une exonération d’impôt sur la plus-value.

Par ailleurs, l’usufruit locatif social constitue une aubaine pour échapper à l’ISF puisque le FISC considère qu’un bien démembré n’entre dans le patrimoine du nu-propriétaire.

Durant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne bénéficie d’aucun loyer. Ainsi, l’investisseur n’aura pas à déclarer à ce titre.

Un investissement sans risque, ni contrainte

Avec l’usufruit locatif social, l’investisseur ne percevra aucun loyer durant la période du démembrement de propriété. L’investisseur aura, en revanche, l’avantage d’acquérir son bien avec une décote de 50 à 60%. Cet aspect n’est pas négligeable puisqu’a contrario, la rentabilité d’un investissement locatif est beaucoup moins certaine eux égard aux risques inévitables de pénuries de locataires.

De plus, avec l’usufruit locatif social, l’investisseur n’aura ni à se soucier de la gestion du bien, ni des encaissements de loyers pris en charge par le bailleur pour rembourser son propre investissement.

En définitif, l’usufruit locatif social présente de nombreux avantages et demeure attractif même en période de crise. La seule contrainte pour l’investisseur est qu’il sera dans l’impossibilité d’user de son bien pendant une période assez longue (15-20 ans).

Elisabeth GUELLE
Juriste en droit immobilier
Mars 2009