Réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif

| Publié le 28/04/2011

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Le dispositif de réduction d'impôt "Loi Scellier"applicable depuis le 1er Janvier 2009 conduit à quelques interrogations de la part des professionnels de l'immobilier, soucieux de sécuriser auprès des clients, leur offre relative à cette optimisation fiscale.

Dans le cadre de la procédure du rescrit, la Direction générale des Finances publiques a apporté des précisions en ce qui concerne la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

L'Administration fiscale a d'abord confirmé que cette réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies du Code général des Impôts, jusqu'au 31 Décembre 2012, s'applique également aux contribuables qui souscrivent au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI (à la condition que 95 % du produit de cette souscription serve exclusivement à financer un immeuble éligible à la réduction d'impôt).

Mais le fisc a estimé devoir affiner ses explications, en raison des hésitations auxquelles ont pu donner lieu son interprétation initiale par rapport aux textes législatifs officiels.

Ainsi, dans sa réponse, "Bercy" affirme que la condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription à un investissement immobilier ouvrant droit à la réduction d'impôt, s'apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées, au regard du montant total de celles-ci, diminué du montant des frais de collecte.

Par contre, pour l'appréciation de cette condition, la Direction générale des Finances publiques souligne que la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements ne doit pas être soustraite du montant de la souscription.
Ainsi, pour que celle-ci bénéficie de la réduction d'impôt sur le revenu "Scellier", son montant (S), net des frais de collecte (FC) et des frais de recherche des investissements (FRI), doit être supérieur ou égal à 95 % de son montant net des seuls frais de collecte.

Soit : S – (FC + FRI) > 95 % (S – FC). Ce qui revient à plafonner les frais de recherche des investissements à 5 % du montant de la souscription, net des frais de collecte.

Et l'Administration fiscale a eu la bonne idée d'illustrer ses propos par un exemple (qui se substitue à celui inclus dans son Instruction du 12 Mai 2009, publiée au Bulletin officiel des Impôts n°52 sous la référence 5 B-17-09) :

Un contribuable réalise une souscription de 2 000 € (S) incluant 160 € de frais de collecte (FC) et 60 € de frais de recherche pour l'investissement (FRI).

La condition d'affectation de 95 % du montant de sa souscription au financement d'un immeuble éligible à la réduction d'impôt s'apprécie comme suit :

. montant net de tous frais de collecte et de recherche de l'investissement :
  2 000 € – (160 € + 60 €) = 1 780 €.

. montant minimum devant être affecté au financement de l'immeuble ouvrant droit à la
  réduction d'impôt :

  95 % x (2 000 € - 160 €) = 1 748 €.

Dès lors que la somme de 1 748 € est affectée au financement d'un investissement éligible et que le montant total de la souscription diminué de l'ensemble des frais, soit 1 780 €, est supérieur à 1 748 €, la condition d'affectation de 95 % est réputée satisfaite.

Voilà des précisions qui méritaient d'être apportées en ce qui concerne le bénéfice de la réduction d'impôt "Scellier" par rapport à la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Le nouvel exemple communiqué par le fisc confirme les difficultés auxquelles peuvent se trouver confrontés les contribuables et même les professionnels (du secteur immobilier au cas présent) pour assimiler correctement les modalités pratiques de certaines dispositions législatives.

Et au passage, on a donc encore la preuve une fois de plus, des erreurs d'interprétation qui risquent d'être commises de bonne foi lors du dépôt de leurs déclarations, par les "candidats" à une optimisation fiscale.

Jean MARTIN, Consultant
Ancien Inspecteur des Impôts
7 Janvier 2010