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Investissements immobiliers : les principaux dispositifs fiscaux

| Mis à jour le 22/02/2018 | Publié le 28/04/2011

Avocats Picovschi

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SOMMAIRE

« Investir dans la pierre » est un placement considéré par la majorité des gens comme étant le plus sécurisant. Plus tangible qu’un placement en bourse, investir dans l’immobilier peut sembler moins effrayant et surtout plus durable. Ce type d’opération permet de se constituer un patrimoine tout en contribuant à fournir des logements. Avocats Picovschi fait le point sur les différents dispositifs fiscaux dont vous pouvez peut-être bénéficier.

Les lois en vigueur en 2018

La première loi de défiscalisation française, dite Loi Besson, est intervenue en 1991. Mais elle n’était pas assez avantageuse pour les nouveaux investisseurs : une nouvelle loi est donc intervenue, la loi de Robien. Cette loi en date du 3 avril 2003 est venue modifier la loi Besson puis a elle-même été revisitée par la Loi Borloo. Cette loi est toujours valable sur l’ancien, mais le dispositif sur le neuf n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2010. Ce mécanisme de la loi Borloo permettait de défiscaliser jusqu’à 65% du prix d’acquisition d’un bien neuf. Cette loi est ensuite devenue la loi Scellier puis la loi Duflot et enfin, la fameuse loi Pinel. De nombreuses lois se sont succédées depuis… une mise à jour s’impose !

Si vous comptez investir dans le neuf

La loi Pinel : Le projet de loi de Finances pour 2018 prolonge ce dispositif de défiscalisation qui concerne les cas d’acquisition d’un logement neuf jusqu’en 2021, ce qui est une excellente nouvelle pour les contribuables. Les taux de réduction d’impôt restent les mêmes :

  • 12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans
  • 18% du prix du bien pour une durée de location de 9 ans
  • 21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans

En revanche, la loi Pinel ne s’appliquera plus aux villes et communes excentrées. Déjà, en 2017, ces zones n’étaient éligibles au dispositif Pinel qu’à raison d’une dérogation préfectorale. Désormais, elles sont tout simplement exclues de la défiscalisation. Le gouvernement a choisi de recentrer le mécanisme sur les grandes agglomérations.

La loi Pinel reste un dispositif d’incitation à l’investissement immobilier avantageux, en ce qu’il vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier facilement transmissible, dont le taux de rendement est non négligeable à long terme, avec une possibilité de louer ces biens à des membres de votre famille (notamment vos enfants).

Une fois la période légale de location du logement expirée, vous pouvez disposer du bien comme n’importe quel propriétaire et en faire votre résidence secondaire ou principale ou encore continuer à le louer.

La loi Censi-Bouvard : Cette loi est une alternative au dispositif de la loi Pinel. Désormais, chaque personne qui investit dans des résidences avec services pour étudiants, de tourisme, de santé publique, ou des résidences pour personnes âgées ou handicapées, pourra bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix de revient du logement. Ce mécanisme est plafonné à 300 000 euros et la défiscalisation s’étalera sur 9 ans.

Ainsi, tous les contribuables français qui investissent dans des résidences de service peuvent prétendre à la loi Bouvard, dès lors qu’ils s’engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans.

Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) : Ce dispositif vous permet de percevoir des revenus locatifs sans être imposé et de récupérer la TVA. Ce statut concerne exclusivement les locations de logements meublés et le propriétaire ne doit pas percevoir plus de 23 000 euros de revenus par an au titre de ces locations. Dernière précision qui a toute son importance : pour profiter de la réduction d’impôt, il faut investir dans une résidence neuve de services.

Ce statut est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard.

Le statut LMP (location meublée professionnelle) : Ce statut ne concerne que les personnes inscrites auprès du RCS (registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en Meublé Professionnel, qui perçoivent un loyer annuel supérieur à 23 000 euros et dont l’activité de location représente la principale source de revenus.

Alors que les revenus perçus avec le statut LMNP entrent dans l'assiette de l'IFI (ancien ISF), le statut LMP permet aux biens loués d’être exonérés de cet impôt sur la fortune immobilière puisqu’il s’agit d’une activité professionnelle à part entière.

Si vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble ancien et que vous comptez réaliser des travaux

La loi Malraux : Ce dispositif a vu le jour en 2013 et s’adresse aux français qui investissent notamment dans des appartements qui nécessitent des rénovations et qui sont destinés à la location. En 2018, la loi Malraux a été maintenue : elle donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux engagés par le contribuable, qui varie de 22% à 30% selon la situation des immeubles en question. Ce dispositif est plafonné à 400 000 euros de travaux pour une période de 4 années consécutives.

La loi Monuments Historiques : Cette loi concerne les contribuables les plus fortunés puisqu’il s’agit d’investir dans des biens nécessitant d’importants travaux de restauration. L’objectif de ce dispositif de défiscalisation est bien entendu de favoriser l’entretien de ces biens qui appartiennent au patrimoine historique français. A ce titre, les travaux seront nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

La loi oblige l’acquéreur à conserver le bien pendant une durée de 15 ans minimum.

L’un des avantages de ce type d’investissement est que la donation ou la transmission de ce patrimoine historique est totalement exonérée de droits de succession. Par ailleurs, cette défiscalisation est déplafonnée : le dispositif permet une imputation sans limitation sur le revenu global des travaux de réhabilitation et les intérêts de l’emprunt ayant servi à financer l’investissement.

Avant d’investir et de pouvoir bénéficier de ces dispositifs fiscaux, il est important de prendre conseil auprès d’un avocat qui maîtrise parfaitement ces régimes, afin d’éviter certains pièges dans lesquels il est facile de tomber, tant l’idée de pouvoir défiscaliser est attrayante.

Avocats Picovschi vous accompagne tout au long de votre projet, de la réduction de vos impôts en passant par la constitution de votre patrimoine, jusqu’à la protection de vos proches grâce à l’utilisation des meilleurs outils juridiques possibles et à une expérience de plus de 30 ans.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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