Quelles solutions pour votre crédit immobilier ?

| Publié le 28/04/2011

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Les mesures incitatives à la conclusion d’emprunts immobiliers.

Des taux historiquement bas, ainsi que de nouvelles mesures fiscales et réglementaires incitent de plus en plus les particuliers à accéder à la propriété.

La baisse régulière des taux depuis la fin de l’année 2008 aboutit à des taux à peu près identiques à ceux de mai 2007. Meilleurtaux.com, courtier en crédits immobiliers sur Internet, constate par ailleurs une augmentation sensible du nombre de demandes de prêts depuis le début de l’année (+ 100 % de dossiers entre décembre 2008 et mars 2009).

On constate cependant que si l’immobilier reste la principale valeur refuge, les particuliers s’interrogent d’abord sur leur capacité à emprunter avant d’envisager d’acheter : les demandes de prêt avec des compromis de vente signés se font plus rares qu’auparavant.

Frédéric Senan, directeur général délégué de Meilleurtaux.com. constate que depuis janvier 2009 la majorité de leurs banques partenaires baissent de 0,20 points en moyenne leurs taux de crédit.

Cette baisse s’explique simplement : la Banque Centrale Européenne a encore et pour la septième fois consécutive baissé son taux directeur à 1% en mai dernier.

Compte tenu du niveau du taux d’intérêt à long terme des marchés financiers (utilisé par les banques pour déterminer les taux fixes des prêts immobiliers) qui semble remonter légèrement au-delà de 4%, les taux fixes des crédits immobiliers devraient rester stables et permettre aux emprunteurs de concrétiser leur projet dans d’excellentes conditions pour les mois à venir.

Inférieurs de près d’un point par rapport aux taux fixes, les taux variables sont actuellement très attractifs. De plus en plus de dossiers concernent des emprunts à taux variable et cette tendance devrait s’affirmer pendant toute l’année 2009.

La meilleure des solutions étant sans doute d’emprunter la moitié à taux fixe et l’autre à taux variable afin de bénéficier de la baisse des taux en limitant les risques.

Par ailleurs la Loi de finance 2009 prévoit une réforme incitative à la relance de l’investissement immobilier (location en meublé non professionnel, dispositif Scellier…) avec des réductions d’impôts attractives.
La question de l’opportunité de renégocier les emprunts : le rachat de crédit.

Lorsque l’on contracte un emprunt immobilier sur 15 ans par exemple, les cinq premières années on ne rembourse pratiquement que les intérêts. Or c’est bien au cours de ces premières années consacrées au remboursement des intérêts qu’un rachat d’emprunt va devenir intéressant.

Le mieux étant d’effectuer cette opération avec la banque ayant accordé le prêt, cela évitant en effet d’avoir à payer l’indemnité de remboursement anticipé.

Quoiqu’il en soit les emprunteurs immobiliers ont actuellement une fenêtre d’opportunité pour renégocier leurs emprunts. Cependant les banquiers refusent généralement de revoir les conditions des crédits qu’ils accordent, la solution est alors de se tourner vers un autre établissement de crédit prêt à racheter le crédit existant. Cette opération peut-être très intéressante dès lors que le taux renégocié est inférieur d’au moins 0,5 points par rapport au taux initial.

Avant même d’évaluer l’économie susceptible d’être réalisée, il faut prendre en compte deux cas de figure pour calculer l’impact d’un rachat sur la garantie du crédit :

• Le prêt est garanti par une caution mutuelle.

• Le prêt est garanti avec une hypothèque.

L’opération de rachat s’avère en réalité plus intéressante avec une caution mutuelle qu’avec une hypothèque.
A noter que l’emprunteur peut tenter de négocier le coût de son indemnité de remboursement anticipé avec le premier banquier, afin de faire baisser la note globale du rachat de crédit.

Les conditions sont donc réunies aujourd’hui pour se voir consentir un prêt immobilier au meilleur taux, ou encore renégocier un emprunt immobilier si tant est que l’on soit dans les premières années de remboursement.
La reprise du marché immobilier est amorcée, les acteurs du marché vont pouvoir se rassurer pendant les prochains mois, période en quelques sorte de stabilisation.

Marion Deseille, Juriste en droit immobilier : Avocats Picovschi.