Investissement immobilier : l'intérêt de la nouvelle loi Scellier de défiscalisation

| Publié le 28/04/2011

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Le nouvel investissement locatif posé par la loi Scellier innove puisqu’il favorise une défiscalisation plus égalitaire. Alors que dans l’ancien dispositif, l'économie d'impôt dépendait de la tranche d'imposition, dans la loi Sceillier, l'avantage fiscal est le même, quelque soient les revenus et l'imposition du contribuable.

Par ailleurs, la loi Scellier se distingue de la loi Robien dans la mesure ou l’avantage fiscal est une réduction d’impôt et non pas une diminution du revenu imposable.

En effet, avec la loi Robien le contribuable grâce à l'amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa tranche marginale d'imposition diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer.

La loi Scellier nécessite d'acheter un bien immobilier pour le louer sur une période de 9 ans à 15 ans, en vue d'une réduction d'impôt de 25% à 37% du prix d'acquisition du logement.

Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

COMMENT BENEFICIER DU DISPOSITIF SCELLIER ? 

Bien que l’investisseur dispose d’une alternative entre l’application de la loi Scellier, entrée en vigueur le 1 janvier 2009, et de la loi Robien, applicable jusqu’au 31 décembre 2009, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux posés par ces deux lois.  

L’application de la loi Scellier est strictement encadrée puisqu’elle est soumisse à des conditions relatives au locataire, au logement ainsi qu’au loyer :

Conditions relatives au locataire :

D’une part, le locataire doit faire du logement sa résidence principale, d’autre part, il ne peut pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.

Conditions relatives au logement :

D’une part, le logement doit être neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement entre le 1 janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

D’autre part, le logement doit être loué nu, pour une durée de 9 ans minimum et dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du bien.

Par ailleurs, le logement doit présenter des caractéristiques thermiques et de performance énergétique conformes aux réglementations en vigueur (norme RT 2005).

Enfin, le logement doit être situé dans une zone géographique éligible. Il s’agit des zones où l’on note un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (les zones seront définies ultérieurement par décret).

Conditions relatives au loyer :

Le loyer du bien doit être fixé en fonction des prix du marché et doit respecter un plafond qui dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2 conformément à la réglementation actuelle de la loi Robien.

EXEMPLE D’INVESTISSEMENT EN LOI SCELLIER* :

Achat d’un logement de 200 000 €

Réduction les 9 premières années : 50 000 € sur 9 ans (10 000 € la première année, 5 000 € les années suivantes) soit une économie de 25% du prix d’achat du logement.

Puis si location de l’année 10 à 15, alors économie de 24 000 € supplémentaire

Réduction totale = 74 000 €

La défiscalisation proposée par la loi Scellier, semble donc attractive. Il convient néanmoins de souligner que cet avantage fiscal ne doit pas être la principale motivation d’achat. L’investisseur immobilier ne devra pas négliger les fondamentaux d’un bon investissement à savoir la qualité de la construction, le marché locatif du lieu d’investissement ainsi que la localisation du bien.

Elisabeth GUELLE
Juriste en droit immobilier
Février 2009