Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous êtes un professionnel ou une société chargée d’effectuer des diagnostics vous voulez connaître l’étendue de votre responsabilité et de vos obligations professionnelles ? Les règles relatives aux obligations du diagnostiqueur sont nombreuses. Or, une étude récente de la DGCCRF a mis en évidence un taux d’anomalies de 53% qui témoignent d’une méconnaissance de certaines règles par certains professionnels. Avocats Picovschi revient donc sur les devoirs du métier de diagnostiqueur ainsi que sur les risques qu’il encoure lors de son exercice.
La protection croissante des acquéreurs et le renforcement des obligations des professionnels de l’immobilier
Comme en témoigne la loi du 1er avril 2017 sur la publicité des prix de l’immobilier, l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction ou le décret du 11 octobre 2010 concernant les diagnostics (DDT) : les normes légales concernant les transactions immobilières évoluent en faveur de la sécurité des acquéreurs. Le législateur a en effet progressivement édicté des règles en faveur de l’acheteur ou au locataire, qui pour donner son consentement sans vice doit connaître les informations relatives à l’objet du contrat.
Plusieurs règles ont été ainsi mises en place pour permettre aux acquéreurs d’être mieux informés. Le vendeur a l’obligation de fournir des diagnostics réglementaires et en cours de validité à l’acquéreur.
| Diagnostics obligatoires - vente | Diagnostics obligatoires - location |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Diagnostic de performance énergétique (DPE) |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949 |
| État des risques naturels, miniers et technologiques si le logement est situé dans une zone à risque | État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque |
| État de l'installation intérieure de l'électricité | État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation électrique a plus de 15 ans à partir du 1er juillet 2017 (Application progressive - loi ALUR) |
| État de l'installation intérieure du gaz | État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans à partir du 1er juillet 2017 (Application progressive - loi ALUR) |
| État de l'installation d'assainissement non collectif | X |
| État relatif à la présence de termites, lorsque le logement est situé dans une zone à risque | X |
| État d'amiante | X |
| État relatif à la présence d'un risque de mérule lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté | X |
Le respect de cette obligation confère une protection, car, lorsque le vendeur est de bonne foi et que les diagnostics ont été réalisés sans qu’il n’ait eu une quelconque connaissance du vice caché, le vendeur n’est pas responsable. L’acquéreur ne pourra donc se retourner contre lui en engageant sa responsabilité contractuelle ni sur le fondement de la garantie des vices cachés ni sur le fondement de délivrance conforme. Seule l’erreur sur les qualités substantielles du bien vendu permettra, dans de rares hypothèses, à l’acquéreur d’annuler la vente.
Parallèlement, la responsabilité du diagnostiqueur pourra plus facilement être engagée par l’acquéreur sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Dans le même sens, le vendeur pourra se retourner contre le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité contractuelle lorsqu’il a subi un préjudice qui dépend d’une faute du diagnostiqueur.
Les décisions jurisprudentielles vont dans ce sens : La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été effectué « conformément aux normes édictées et aux règles de l'art » et qu'il s’avère inexact (illustration pour des erreurs d’évaluation de l’état parasitaire d’un bien : Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-18.077 ou Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686). S’il faut rapporter la preuve d’une faute du diagnostiqueur, les obligations d’investigation et d’identification de celui-ci sont appréciées sévèrement.
Rappel des obligations légales et réglementaires du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur, durant son exercice, doit respecter des dispositions du code de la consommation ainsi que des dispositions du code de la construction et de l’habitation.
Les diagnostiqueurs ont l’obligation de donner le prix des prestations qu’ils proposent. Ils doivent respecter les règles de bonnes pratiques commerciales (articles L.112-1 et suivants du code de la consommation) et de protection du consommateur (règles de vente à distance, mentions légales, information du consommateur, facturation, etc.).
Les diagnostiqueurs sont également visés par les règlements du code de la construction et de l’habitation. Désormais, ils sont tenus d’effectuer une formation qui permet l’obtention d’une certification, qui doit être renouvelée tous les 5 ans. Ils doivent également délivrer à leurs clients des attestations sur l’honneur qu'ils sont en situation régulière au regard des dispositions réglementaires et qu'ils disposent des moyens en matériel et en personnel nécessaires à leur prestation. Ils doivent être impartiaux et indépendants et posséder une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Avocats Picovschi, expert en droit des affaires et en droit de l’immobilier depuis 30 ans, peut vous épauler dans vos démarches afin de sécuriser vos transactions et vous assister en cas de poursuites.
