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Vices cachés : comment agir après la vente ?

| Mis à jour le 07/12/2018 | Publié le 17/05/2013

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SOMMAIRE

Vous venez d’acheter un bien immobilier, jusque-là tout se passait pour le mieux. Cependant, après l’entrée dans les lieux, vous vous apercevez de nombreux vices qui n’étaient pas connus au moment de la vente. Ces derniers ont pour conséquence de diminuer considérablement la valeur du bien. Vous vous demandez comment vous allez pouvoir agir pour obtenir une indemnisation ou obtenir la résolution de la vente. Tout acquéreur peut se retourner contre le vendeur lors de l’apparition de tels dégâts : il peut en effet actionner la garantie des vices cachés. Avocats Picovschi, compétent en droit de l'immobilier et de la construction, vous aide lors de vos litiges portant sur les vices cachés.

Comment reconnait-on un vice caché ?

Le vice doit être caché. Il doit s’agir d’un vice non apparent, c’est-à-dire qu’il ne peut pas être décelé sans un examen attentif. Il ne doit donc pas être confondu avec le fait pour le vendeur de camoufler un vice.

Pour apprécier le caractère non apparent, les juges se réfèrent aux diligences raisonnables de l’acheteur.

Le vice doit être ignoré de l’acquéreur au moment de la vente

Si cette condition n’est pas remplie, les juges considèreront que l’acquéreur est réputé avoir accepté le vice. À ce titre, si l’acheteur en a été informé, il ne pourra plus se prévaloir de la garantie de vices cachés.

Le vice doit être antérieur à la vente

Une précision s’impose : le vice peut néanmoins être concomitant à la vente, mais jamais postérieur.

Le vice doit rendre le bien immobilier impropre à sa destination ou doit en diminuer l’usage

En effet, le vice doit avoir des conséquences importantes. Seuls les défauts graves sont pris en considération à savoir lorsque l’acheteur n’aurait pas acquis le bien immobilier ou tout du moins pas à ce prix, s'il en avait eu connaissance.

Exemples fréquents de vice caché

Peuvent être considérés comme des vices cachés :

  • le caractère inondable d’une maison ;
  • le caractère instable du terrain mettant en péril la possibilité d’y faire des constructions ;
  • la fragilité des poutres ou de la structure ;
  • le refus d'un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d'urbanisme positif ;
  • la présence de termites.

N’est pas considéré comme un vice caché par exemple, l’absence de tout-à-l'égout pour une maison datant d’un siècle ancien et qui est située à la campagne.

Quand apparaissent les vices cachés ?

Il est malheureusement fréquent de découvrir de tels vices notamment lorsque vous souhaitez effectuer des travaux.

En effet, vous découvrez une installation électrique non conforme ou bien une plomberie totalement obsolète. L’attestation de conformité électrique doit être délivrée avant la vente, elle fait partie des différents diagnostics obligatoires à fournir tels que l’amiante, le plomb ou encore l’installation intérieure de gaz. 

Lors de la réouverture du compteur d’eau, vous vous apercevez que l’ensemble de la plomberie comporte des fuites importantes.

Cependant, l’apparition de ces problèmes n’est pas une fatalité et pour déterminer si juridiquement votre découverte peut en effet être considérée comme un vice caché, il est conseillé de prendre l’assistance d’un avocat compétent en la matière. Rompu à ce type de situations, il saura déterminer précisément les éléments en votre faveur et ainsi engager la responsabilité du vendeur.

Les recours pour vices cachés

Afin d’agir contre des vices cachés, il est nécessaire de respecter un certain délai.

Le recours en garantie des vices cachés est ouvert aussi bien contre les vendeurs professionnels que les vendeurs non professionnels.

S’agissant du vendeur professionnel

Il existe une présomption de connaissance des vices : elle sera par exemple applicable à un agent immobilier. Il ne pourra pas s’exonérer de sa garantie, même en insérant une clause d’exonération des vices cachés, pourtant licite comme le prévoit l'article 1643 du Code civil. Cette présomption peut s’appliquer à des professionnels, même lorsque leur profession n’est pas la vente de biens immobiliers.  Dès lors que leurs professions ne leur permettaient pas d’ignorer les vices du bien vendu. Telle a été la décision de la Cour de cassation, le 29 juin 2017, pour un vendeur particulier, exploitant d’un garage qui vendait un bien d’habitation. La Cour considère qu’il ne « pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 juin 2017, n° 16-18.087)

S’agissant du vendeur, « profane »

Le vendeur vous doit en principe la garantie sauf clause contractuelle contraire. Le contrat peut prévoir des clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité. Toutefois, celles-ci seront écartées lorsque le vendeur est de mauvaise foi. Vous devrez toutefois apporter la preuve de cette dernière. Le recours à un avocat compétent vous permettra de réunir les preuves démontrant que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

Ainsi, plusieurs possibilités s’offrent à l’acheteur :

  • Selon l’article 1644 du Code civil, l’acheteur peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente.
  • L'acheteur victime de vices cachés peut également se voir allouer des dommages-intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi.

Pourquoi le recours à un avocat pourrait être nécessaire en matière de vice caché ?

Le tribunal compétent pour ce type d’action est le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation du logement devant lequel la représentation par ministère d’avocat est obligatoire

Avocats Picovschi, habitué à ce type de dossier, peut vous accompagner dans vos démarches. Il vous assistera aussi bien pour trouver une solution amiable que pour résoudre votre différend en justice. Sachez par ailleurs que notre cabinet a été classé par Décideur Magazine dans les cabinets d’avocats français de forte notoriété en matière d’« Immobilier – Droit de l’architecture  2018 ».

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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