Garantie des vices cachés : vendeur, attention danger !

Vices cachés et diagnostic erroné

Le Code de la construction et de l’habitation met à la charge du vendeur l’obligation d’annexer un dossier de diagnostics techniques à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Ce dossier comprend notamment les diagnostics amiante, plomb, termite.

Le diagnostic technique réalisé par le professionnel peut être erroné. Mais en tant que vendeur, vous n’êtes pas forcément au courant de certains défauts affectant votre bien, surtout si le diagnostic réalisé au moment de la vente n’en fait pas état (présence d’amiante par exemple).

C’est la raison pour laquelle il est fréquent que le propriétaire du bien stipule une clause d’exonération de garantie dans le contrat de vente.

Cette clause permet au vendeur non professionnel d’échapper à la garantie des vices cachés, à condition d’être de bonne foi. Le vendeur, même non professionnel ne pourra pas se prévaloir d’une clause exonératoire de vices cachés dès lors qu’il avait connaissance du vice (par exemple : Cour de cassation, 3^e chambre civile, 29 sept. 2009, n° 14-26.416).

Vices cachés et clause d’exonération

La clause exonératoire de garantie des vices cachés peut protéger le vendeur contre toute action en justice sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ce serait méconnaître la subtilité des règles de droit dont les nuances ont été pensées pour coller au mieux à la réalité. Au demeurant, les conseils avisés d’un avocat vous aideront à mieux comprendre le régime qui s’applique à votre égard. En effet, deux conditions rendent nulle et inapplicable la clause d’exonération.

• Tout d’abord, la jurisprudence nous apprend que la clause de non-garantie formulée au profit du vendeur tombe lorsque celui-ci avait connaissance des défauts. Mais encore faut-il en apporter la preuve ! À défaut de preuve suffisante, le vendeur sera effectivement exonéré de la garantie des vices cachés. Pour prouver la mauvaise foi de votre vendeur, le recours à un avocat expérimenté sera un atout essentiel pour emporter la conviction du juge.
• À noter : le vendeur professionnel sera présumé connaître l’existence du vice. Le vendeur professionnel ne pourra donc pas faire valoir une clause exonératoire de garantie dans ses rapports avec un particulier (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 29 juin 2017, n° 16-18.087).

En revanche, en présence de deux professionnels de la même spécialité (un vendeur et un acheteur qui travaillent dans l’immobilier par exemple), aucune présomption de connaissance du vice ne pèse sur l’une ou l’autre partie. Le juge apprécie souverainement si les parties évoluent dans la même spécialité (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 30 octobre 1978, n° 77-11.354). Il ne faut pas hésiter à recourir aux services d’un avocat pour étayer votre argumentation.

Les conséquences d’une action en garantie des vices cachés peuvent conduire à l’annulation de la vente ou à la restitution d’une partie du prix. À moins d’être de mauvaise foi, le vendeur ne devrait pas supporter les défauts de l’immeuble.

Dans tous les cas, il ne faut pas laisser la situation perdurer. Faites appel à un avocat compétent en droit immobilier rompu à ce type de contentieux pour mettre toutes les chances de votre côté en cas de litige.

Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier, accompagne ses clients sur ces questions depuis 1988. Notre cabinet est, à ce titre, reconnu par la communauté juridique et a ainsi été sélectionné par Décideur Magazine dans son classement des cabinets d’avocats français en matière d’«Immobilier – Droit de l’architecture  2018 ».

Sources : www.legifrance.gouv.fr ; Articles 1603, 1644 et 1645 du Code civil ; Cour de cassation, 3^e chambre civile, 30 octobre 1978, n° 77-11.354 ; Cour de cassation, 3^e chambre civile, 29 sept. 2009, n° 14-26.416 ; Cour de cassation, 3^e chambre civile, 29 juin 2017, n° 16-18.087