Ecrit par : Noémie SALLÉ, juriste, Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
Vous venez d’acquérir un bien immobilier et après quelques mois dans votre nouvelle demeure vous découvrez avec horreur que c’est loin d’être la maison du bonheur : infection de mérule, présence d’amiante ou de plomb, affaissement des fondations, … le passage d’un artisan et/ou le début des travaux est souvent à l’origine de telles découvertes. Et pourtant les diagnostics fournis par le vendeur n’indiquaient rien de tel ou pire vous apprenez que le vendeur avait été averti de ces problèmes et les avait dissimulés. Que faire quand le rêve vire au cauchemar, quels sont vos recours face à ces vices cachés ?
« Car, quant à cette nouvelle vertu de feintise et de dissimulation qui est à cette heure si fort en crédit, je la hais capitalement; et, de tous les vices, je n'en trouve aucun qui témoigne tant de lâcheté et de bassesse de cœur ». Essais, II, 17, Michel Eyquem de Montaigne
On vous a délivré un faux diagnostic immobilier, que faire ?
Lors de la vente, le vendeur à l’obligation de vous fournir un certain nombre de diagnostics (performance énergétique, plomb, amiante, électricité et gaz,…). D’autres diagnostics ne sont pas obligatoires, mais peuvent être établis selon les vendeurs ou demandés par l’acheteur: mérule,…. D’autres le sont en fonction des régions : termite.
Contraints par ces obligations et pour réussir à vendre leurs biens, certains vendeurs sans scrupules n’hésitent pas à faire réaliser de faux diagnostics. Et face à la demande, certaines personnes également sans scrupules n’hésitent pas à se faire passer pour des professionnels et réalisent des diagnostics erronés ou de complaisance.
Mais malheureusement le temps que vous réalisiez que le diagnostic est erroné, il est souvent trop tard et la vente est conclue. Nombre de nos clients nous appellent à cet instant où, en débutant les travaux, ils découvrent l’ampleur des dégâts : le conduit de la chaudière ou l’évacuation de la gouttière extérieure contient de l’amiante, certaines pièces de la charpente présentent des défauts ….
Autant de vices cachés que vous pourrez contester. L’acheteur pourra se retourner contre le vendeur. La responsabilité du diagnostiqueur pourra notamment être engagée sous certaines conditions.
Vice caché, quelles conséquences sur votre achat ?
En dehors des faux diagnostics, le vice caché est l’un des problèmes majeurs rencontrés par l’acheteur.
Encore une fois, c’est souvent au début de la phase de travaux que vous découvrez l’étendue des dégâts : un mur infesté de mérule, un affaissement des fondations… et l’expert que vous appelez en catastrophe vous indique que le problème est préexistant à la vente. Le tout est désormais de vérifier que vous pouvez encore agir et de constituer votre dossier. Prouver que le vendeur en avait également connaissance pourra par ailleurs vous permettre d’obtenir des dommages et intérêts en plus de votre action sur le fondement des vices cachés. Notez que tout propriétaire, dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans son foyer, doit obligatoirement effectuer une déclaration en mairie. Les zones à risques sont délimitées par arrêté préfectoral.
Si vous avez de la chance, certains artisans étant intervenus auparavant chez le vendeur peuvent vous indiquer qu’au moment de leur intervention, ils avaient averti l’ancien propriétaire de l’existence de certaines problématiques : par exemple, des travaux de charpente récents ont pu permettre de mettre en évidence la présence de termites. La réfection de cloisons ou de combles a pu permettre de découvrir l’existence de la mérule.
Autant de dégâts occasionnés qui remettent totalement en cause votre investissement et peuvent vous pousser à devoir quitter les lieux devenus trop dangereux.
L’achat d‘une maison est souvent l’investissement de toute une vie. Ainsi, quand tous vos projets d’avenir s’écroulent en découvrant que vous ne pouvez plus habiter votre maison ou que les travaux à entreprendre sont tellement colossaux que vous ne pourrez y faire face, le choc est rude. Mais vous n’êtes pas sans recours et surtout, vous n’êtes pas seuls.
Annulation, réduction du prix de vente, dommages et intérêts… quelles solutions pour l’acheteur ?
Il faut savoir qu’en tant qu’acheteur vous êtes protégé notamment par la garantie des vices cachés, c’est-à-dire des défauts cachés qui empêchent ou affectent l’usage de l’habitation à un tel point que si vous en aviez eu connaissance vous n’auriez pas acheté le bien ou à un prix moindre. Et même si une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés est insérée au compromis de vente, il y a des moyens de la remettre en cause, notamment quand le vendeur est de mauvaise foi.
Cependant pour remplir les conditions de vice caché, certains critères doivent être présents et il faut en apporter la preuve, faire état de sa gravité, prouver qu’il était caché et qu’il était antérieur à la vente. Par ailleurs l’action sur le fondement des vices cachés est limitée dans le temps et il vous faudra agir vite à compter de la découverte pour éviter la prescription de votre action. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à l’avocat.
En plus de la mise en cause de la responsabilité du diagnostiqueur, en fonction de la gravité de son manquement, vous pouvez demander la réduction du prix de vente ou même l’annulation de la vente. Si le vendeur est de mauvaise foi, il pourra être condamné à des dommages et intérêts.
Dans tous les cas, des voies de recours s’offrent à vous, amiables et judiciaires. Mais face à la complexité des dossiers en droit immobilier et de la construction et la nécessité de recourir dans la plupart des dossiers à une expertise, judiciaire ou non, l’intervention d’un avocat est indispensable, voire même obligatoire, devant certaines juridictions. L’avocat est l’allié indispensable pour établir un dossier complet, vous accompagner et vous conseiller à chaque étape et vous assurer toutes les chances de succès.
