Ecrit par : Noémie Sallé, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous souhaitez acquérir un bien ou vous venez tout juste d’acheter et vous vous posez des questions sur les diagnostics immobiliers : cet article est fait pour vous. Les textes imposent un certain nombre de diagnostics que les particuliers et professionnels doivent réaliser. Ces diagnostics dépendent de la transaction immobilière réalisée : vente ou location. Ils présentent un réel intérêt pour les deux parties.
Quels diagnostics doit fournir un particulier qui vend son bien immobilier ?
Le législateur a mis à la charge du vendeur d’un bien immobilier l’obligation de fournir un certain nombre de diagnostics obligatoires qui doivent être annexés à la promesse de vente ou à défaut, à l’acte authentique de vente dans un document unique intitulé dossier de diagnostic technique. C’est l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui fixe les diagnostics obligatoires à établir. Ils sont au nombre de 9 :
- Le diagnostic de risque d’exposition au plomb
- Le diagnostic de présence d’amiante
- Le diagnostic relatif à la présence de termite : uniquement pour les bâtiments situés dans zones à risque (délimitées par arrêté préfectoral)
- Le diagnostic de l’état des installations de gaz
- Le diagnostic sur l’état des risques naturels et technologiques (ERNT)
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Le diagnostic de l’état des installations électriques
- Le diagnostic des installations d’assainissement non collectif
- Le diagnostic relatif à la présence d’un risque de mérule : uniquement si les bâtiments se trouvent dans une zone à risque délimité par arrêté préfectoral. Toute infestation doit être déclarée en Mairie.
Par ailleurs, certains diagnostics facultatifs pourront être réalisés (diagnostic eaux usées, diagnostic accessibilité handicapés, diagnostic légionellose, diagnostic conformité piscine…).
Tous ces diagnostics doivent être réalisés par des experts ayant reçu un agrément.
Si vous êtes vendeur, attention au choix du diagnostiquer car votre responsabilité pourrait bien être engagée en cas de découverte de vices cachés postérieurement à la vente.
En tant qu’acheteur sachez qu’en cas de faux diagnostic immobilier, vous n’êtes pas sans recours.
De quel recours dispose l’acheteur si l’un des diagnostics obligatoires n’a pas été annexé à l’acte de vente ?
Le vendeur est tenu d’annexer à la promesse de vente le dossier de diagnostic technique comprenant les diagnostics précités. S’il ne le fait pas, il pourra encourir des sanctions civiles et parfois pénales.
En l’absence de certains diagnostics, l’article L 271-4 prévoit que le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés. Dès lors, l’acquéreur pourra réclamer le diagnostic manquant aux frais du vendeur.
L’article L 271-4 du Code civil prévoit par ailleurs que l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations du DPE car il n’a qu’une valeur informative.
Si jamais le logement n’est pas relié au tout-à-l’égout (non-conformité de l’installation d’assainissement), l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour faire procéder aux travaux de mise en conformité.
Cependant, si le diagnostic ERNT manque, l’acheteur pourra « poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » de vente.
En cas de défaut du diagnostic plomb, outre les sanctions civiles, le vendeur encourt une sanction pénale (mise en danger de la vie d’autrui): une peine de prison de 1 an et 15 000€ d’amende en vertu de l’article 223-1 du Code pénal.
De manière générale, outre ces sanctions, il existe 2 formes de recours envisageables.
L’acheteur pourra d’abord invoquer la garantie des vices cachés. Si lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’un de ces diagnostics fait défaut (sauf le DPE qui n’a qu’une valeur informative), le vendeur pourra voir sa responsabilité civile engagée pour vice caché à l’occasion d’un dommage ou d’un risque apparu après la vente. Cependant, il devra prouver que le vendeur avait connaissance du problème au moment de la vente et qu’il l’a occulté délibérément. La mauvaise foi du vendeur sera difficile à prouver. En fonction du préjudice, l’acheteur pourra demander l’annulation de la vente ou la réfaction du prix de vente. Précisons que cette action doit être introduite dans un délai bref.
Dans un souci de protection de l’acheteur, en tant que particulier, la loi a créé un autre fondement juridique. La loi pose en effet une obligation d’information à la charge du vendeur. Si le diagnostic n’est pas fourni, l’acheteur pourra engager la responsabilité du vendeur pour manquement à une obligation précontractuelle de renseignement. C’est ce qu’on appelle un quasi-délit qui se résout en dommages et intérêts. Le juge appréciera alors le préjudice subi par l’acheteur, au cas par cas. Si le dommage est très important, l’annulation de la vente pourra même être demandée.
Que peut faire l’acheteur qui réalise, après coup, que les résultats de l’un des diagnostics sont faux ?
Tous les diagnostics obligatoires doivent être réalisés par un expert agréé. Ainsi, en cas d’erreur de sa part, il engage directement sa responsabilité délictuelle.
La responsabilité du vendeur ne pourra être engagée qu’à condition de prouver une collusion frauduleuse entre l’expert et le vendeur. Cependant, il sera difficile d’apporter la preuve de cette manœuvre frauduleuse.
Enfin, le juge appréciera la sanction au regard de la qualité du vendeur. Si c’est un particulier, il n’est pas censé avoir les connaissances suffisantes pour pouvoir déterminer la véracité du diagnostic.
Les conseils avisés d’un avocat expert en droit immobilier et de la construction pourront se révéler indispensables dans ce cas.
La réalisation d’un diagnostic est donc devenue incontournable en droit immobilier. Il se révèle être un véritable atout pour l’acheteur ou le locataire comme pour le propriétaire du bien.
Toutes ces questions nous ont été posées par « L’immobilier 100% entre particuliers » dans le cadre d’une interview réalisée en 2012.
