Diagnostic amiante négatif : le vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices cachés

| Mis à jour le 14/06/2021 | Publié le 23/09/2011

De nombreux contentieux ont pu surgir en matière immobilière, spécifiquement suite à certaines transactions, concernant l’existence de vices cachés en raison de présence d’amiante. Toutefois, la garantie des vices cachés, dans une telle situation, ne peut intervenir que sous certaines conditions. Avocats Picovschi, cabinet compétent en droit immobilier et droit de la construction depuis 1988, développe ce point particulier pour vous.

Le caractère obligatoire du diagnostic amiante en cas de vente

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier, que vous soyez un vendeur professionnel ou un vendeur particulier, vous êtes dans l’obligation de faire réaliser un diagnostic amiante, à annexer à la promesse de vente ainsi qu’à l’acte définitif. Partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT), cet état amiante doit être réalisé qu’il s’agisse d’une vente d’un appartement, d’une maison individuelle ou d’une dépendance, tant que le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

A défaut, votre responsabilité pourra être engagée par l’acquéreur qui sera légitime à saisir le tribunal afin de demander une annulation de la vente ou des dommages-et-intérêts, assortie d’une révision du prix de vente.

Il ne sera pas possible, en l’absence d’un tel diagnostic, d’inclure une clause d’exonération de responsabilité au titre de la présence d’amiante dans le logement. Ainsi, une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, dans ce cadre, ne saurait produire d’effet et sera écartée en cas de litige.

Nous ne saurions que trop vous conseiller de contacter un diagnostiqueur professionnel à cette fin dès que possible, avant toute signature de promesse de vente, la non-réalisation d’un tel diagnostic pouvant vous porter préjudice à l’avenir.

Les conditions de déclenchement de la garantie des vices cachés

Il existe un régime légal de garantie des vices cachés, qui s’impose tant aux vendeurs professionnels que profanes. En outre, l’article 1641 du Code civil dispose du fait que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue et qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». De cette disposition découle donc trois conditions permettant à l’acquéreur de déclencher la garantie des vices cachés :

• L’existence d’un défaut grave
• L’antériorité à la vente du défaut grave
• Le caractère dissimulé du défaut grave.

Dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, l’article 1648 du Code civil permet donc à l’acquéreur du bien d’intenter une action en réparation du préjudice subi.

Néanmoins, gageons que les termes de l’article 1641 doivent nous porter vers une analyse de la notion de bien « impropre à l’usage ». Il n’est pas rare, en effet, que certains acquéreurs mettent en avant la présence d’amiante comme une cause rendant le bien vendu impropre à l’usage.

Or, dans le cadre d’une vente d’un immeuble d’habitation (appartement, maison individuelle, dépendance), la Cour de cassation a déjà pu établir que la présence d'amiante ne rendait pas nécessairement l'immeuble vendu impropre à l'habitation (Cass. 3e civ., 5 juin 2012, n° 11-15628). Ainsi, la Haute Juridiction considère que dès lors que de nombreuses pièces de l’immeuble sont exemptes d’amiante, dont la présence était très localisée, et que les éléments repérés, peu dégradés, ne présentaient pas de danger et pouvaient être supprimés par des travaux d’un faible coût, il n’est pas possible de dire que le bien vendu est impropre à l’habitation.

Néanmoins, dans un tel cas, l’exonération de responsabilité du vendeur profane n’est possible que s’il est de bonne foi, qu’un diagnostic amiante négatif a été préalablement établi et annexé au contrat de vente et si une clause exclusive de garantie des vices cachés a été insérée, ce qui constitue une pratique courante dans le cadre des ventes entre particuliers.

La transmission d’un diagnostic amiante négatif : une cause d’exonération de responsabilité

Il n’est pas rare que le notaire en charge de la rédaction des actes de vente d’un bien immobilier fasse insérer une clause exclusive de garantie des vices cachés.

Dans l’affaire précitée du 5 juin 2012, en présence d’un diagnostic négatif, la Cour de cassation considère que le vendeur particulier est de bonne foi (Cass. 3^ème Civ., 6 juillet 2011, n° 10-18.882) et fait donc produire effet à la clause d’exonération de responsabilité, contrairement aux situations où le vendeur a cherché à dissimuler des informations au sujet de la présence d’amiante (Cass. 3^ème Civ., 16 mars 2011, n° 10-10.503).

En termes brefs, si vous avez fait réaliser un diagnostic amiante et que le constat établit l’absence totale d’amiante dans le bien vendu, vous êtes en droit, en tant que vendeur particulier (ou profane) de bonne foi, de vous délier de toute responsabilité au titre de la garantie des vices cachés si, postérieurement à la vente, l’acquéreur en détecte la présence.

Dans ce cadre, il semble primordial, en cas de litige, de se faire assister d’un avocat compétent en matière de droit de la construction et droit immobilier afin de construire une défense solide démontrant, en outre, de la bonne foi du vendeur. En outre, son accompagnement vous permettra d’éviter une annulation de la vente ou une diminution du prix qui peut gravement impacter vos finances personnelles, surtout lorsque l’on considère le droit de l’acquéreur à obtenir d’éventuels dommages et intérêts.

Avocats Picovschi, cabinet compétent en droit immobilier et droit de la construction depuis plus de 30 ans, soutient particuliers et professionnels dans le cadre de litiges liés à une garantie des vices cachés.