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Vices cachés : la mauvaise foi toujours punie !

| Mis à jour le 12/02/2019 | Publié le 07/07/2011

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SOMMAIRE

Vous venez de faire l’acquisition d’une maison. Après quelques semaines d’occupation, vous remarquez que le bien pourrait bien comporter des vices cachés (fortes infiltrations d’eau par temps de pluie, charpente endommagée, fissures dissimulées par du lambris…). Véritable hantise des acheteurs qui peut très vite se transformer en cauchemar. Contre qui se retourner ? Quels sont vos recours ? Le cabinet Avocats Picovschi vous apporte la solution.

Que dit la loi en matière de vices cachés ?

Le Code civil offre à l’acquéreur immobilier une protection contre certains vices qui pourraient affecter le bien. Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue.

Les vices cachés sont des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » (Article 1641 du Code civil).

Pour qu’un vice soit caché, il faut ainsi qu’il soit existant au moment de l’acquisition, mais caché, et qu’il rende le bien inutilisable. Par exemple, un vice apparent au moment de l’acquisition, telle une fissure dans un mur nettement visible, ne pourra faire l’objet d’un recours.

On peut citer comme cas de jurisprudence sur les vices cachés un arrêt de la 3eme chambre civile 3 de la Cour de cassation du 4 février 2004, (Arrêt N°02-18.029) selon lequel la présence de vices affectant la charpente n’est pas considérée comme apparente lorsqu’elle nécessite de pénétrer dans les combles, dont l’accès est difficile, pour être visible.

Les exemples de vices cachés sont nombreux. Il peut s’agir de vices affectant l’étanchéité du bien, notamment la toiture, mais aussi la qualité des fondations ou du sol sur lequel il repose. On peut enfin citer la présence de termites ou autres insectes nuisibles dans la charpente et autres éléments en bois ou encore la présence de mérule.

L'article 1643 nous précise que le vendeur est redevable de la garantie légale des vices cachés , alors même qu’il n’avait pas connaissance du viceIl peut néanmoins se prémunir contre les risques liés à cette garantie lors de la signature du contrat de vente en y faisant stipuler une clause d’exonération dans le contrat.

Il n’est pas rare que le notaire rédacteur du contrat de vente insère une clause protégeant le vendeur contre les vices cachés, une clause de non garanties. Elle stipule que l’acheteur accepte le bien en l’état et renonce à toute action future contre le vendeur en cas de découverte de vices cachés.

Qui est responsable ?

Le vendeur est le premier responsable en cas de vice caché affectant le bien objet de la transaction, mais en présence d’une clause exonératoire de responsabilité, cette responsabilité est réduite.

Toutefois, si tel est le cas, rassurez-vous : elle ne s’applique pas si vous pouvez prouver que le vendeur était au courant des vices (s'il n'a pas en plus essayé de les camoufler) au moment de la vente. Il faut prouver sa mauvaise foi.

Comment prouver la mauvaise foi du vendeur et sa connaissance du vice caché ?

L’avocat peut vous aider. Certains indices permettent de mettre en évidence la mauvaise foi, par exemple si les voisins avaient connaissance d’inondations régulières d’une cave ou d’un terrain, la pose récente de lambris dissimulant des moisissures bien plus anciennes (véritable camouflage), la présence d’un meuble ou d’un rideau lors de votre visite servant à cacher un trou, une fissure ou des traces d’humidité…

Ensuite, l’expertise du bien par un expert agréé par les tribunaux, l’expert judiciaire, permettra de déterminer quelles sont les causes du vice, depuis quand elle affecte le bien, sa gravité, et enfin si le vendeur a cherché à cacher son existence ou non.

Ainsi, un avocat compétent en droit de l’immobilier et de la construction pourra vous orienter vers le bon professionnel en phase amiable, ou demander au juge sa désignation si l’affaire est portée devant les tribunaux.

Quels sont les recours de l’acheteur ?

Si l'acquéreur se rend compte de l'existence de vices cachés, il aura le choix entre une action en révision du prix ou une action en annulation de la vente.

Le choix lui revient donc de rendre le bien et se faire restituer le prix, ou de le garder et se faire restituer une partie du prix de vente, telle qu'elle sera arbitrée par des experts.

En cas de mauvaise foi du vendeur, ce dernier pourra également être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acheteur (Civ. 3e, 28 janv. 2015).

Dans tous les cas, n’essayez pas de faire face seul. La technicité du droit de la construction et des procédures nécessite le recours à un avocat qui saura tout mettre en œuvre pour constituer un dossier solide et défendre vos intérêts.

Il entamera des démarches tentant à chercher une solution amiable au litige et en cas d’échec, vous assistera dans le cadre d’une procédure devant les tribunaux.

Au cas où les montants en jeu sont supérieurs à 10 000 euros, ce sera le Tribunal de Grande Instance qui sera compétent. Afin d’agir devant cette juridiction, le recours à un avocat est obligatoire.

Avocats Picovschi, inscrit au barreau de Paris depuis plus de 30 ans et compétent en droit de l’immobilier et de la construction met au service de ses clients son regard affuté et sa combativité afin d’obtenir réparation de votre préjudice.

Sources : legifrance.gouv.fr, Code Civil ; leparticulier.lefigaro.fr, « Les vices cachés dans l'immobilier » , 22/12/2004 ; village-justice.com , « La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés en droit immobilier , Jérôme Nalet, 5 avril 2017.

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