Garantie des vices cachés : qualité de vendeur professionnel du particulier effectuant des travaux lui même

| Publié le 22/08/2011

Le particulier qui effectue les travaux dans sa maison avant de la vendre peut être qualifié de vendeur professionnel, tenu de connaître le vice, et ne pourra pas s'exonérer de la mise en jeu de la garantie des vices cachés.

Vous souhaitez vendre votre maison. Afin de faciliter la vente par exemple, vous envisagez d'effectuer des travaux avant de la vendre. Craignant une éventuelle annulation de la vente ou une réduction du prix de vente de la part du vendeur, pour un vice non apparent qu'il aurait découvert après la vente, vous insérez une clause exonératoire de garantie des vices cachés. Vous signez l'acte de vente. Vous vous pensez exonéré de toute responsabilité ? Attention, car effectuer les travaux vous-même entraine certaines conséquences juridiques.

Ainsi, selon la Cour de cassation, le particulier qui vend sa maison après y avoir réalisé lui-même des travaux qui se sont révélés défectueux, doit être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître le vice (Cass. Civ. 3e, 9 février 2011 n° 09-71.498). Par conséquent, il ne peut mettre en application la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

Le contexte de l'arrêt est le suivant. Avec le concours d'un artisan plombier-chauffagiste MY, MX, un particulier, a réalisé dans un immeuble lui appartenant, des travaux relatifs au système de chauffage avec installation du poêle à bois en rez-de-chaussée et percement du plancher intermédiaire. MY est intervenu dans cette réalisation. Il a vendu l'immeuble aux époux A. Peu après la vente, un incendie a détruit la toiture et la charpente. Les époux A ont assigné MX, son assureur et MY en responsabilité et réparation de leur préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La Cour d'appel a écarté l'application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée au contrat au motif que MX ayant effectué lui-même les travaux d'installation du poêle dans sa maison, il a la qualité de vendeur professionnel, tenu de connaître le vice.

« MX fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité et de dire inapplicable la clause exonératoire de garantie stipulée dans l'acte de vente alors qu'en se bornant à faire état du rôle prépondérant joué par M. X... dans les travaux d'installation du poêle de sa propre maison, la cour d'appel n'a pas caractérisé sa qualité de "professionnel de l'immobilier", que, par suite, en écartant à raison de cette qualité l'application de la clause exonératoire de garantie stipulée au profit du vendeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1643 du code civil ».

La Cour de cassation écarte l'application de la clause exonératoire de responsabilité des vices cachés aux motifs que « le vendeur s'est comporté en qualité de maître d'œuvre, qu'il avait acheté les matériaux, conçu l'installation litigieuse et l'avait en partie réalisé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant qu'il devait être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître le vice ».

L'avocat compétent en droit de la construction vous conseille utilement afin de vous éviter la mise en jeu de la garantie des vices cachés, qui peut entrainer l'annulation ou de la vente ou une diminution du prix de vente. Le cabinet ne saurait s'engager à donner des conseils via internet, pour plus d'information, n'hésitez pas à nous contacter au 01.56.79.11.00.

Source : Cass. Civ. 3e, 9 février 2011 n° 09-71498, rejet, publié au bulletin