Ecrit par : Gary-Alban MARAVILHA, Juriste, Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
Le bailleur, qui était contractuellement tenu de réaliser des travaux de rénovation, ne peut imputer au locataire les désordres constatés. Si votre bailleur était tenu par un contrat à la réalisation de travaux, il ne pourra pas engager votre responsabilité dans l’état des locaux en invoquant un mauvais entretien de l’immeuble. Les contentieux entre bailleur et locataire sont fréquents, la meilleure manière de s’en défaire reste encore de faire appel à un avocat expert en droit immobilier.
Travaux non effectués et remboursement des loyers versés
Une propriétaire a donné en location à une société des locaux destinés à l’exercice de son activité. Lors de la signature du contrat de bail, le contrat prévoyait que le bailleur devait réaliser une liste de travaux.Toutefois, le bailleur n’a pas réalisé les travaux qui lui incombaient. La Cour d’appel de Paris a jugé que « le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance envers la société locataire qui n’a jamais pu utiliser les lieux ». Du fait de la non-réalisation des travaux, la société n’a jamais pu utiliser les locaux commerciaux. La Cour d’appel de Paris a donc conclu que tous les loyers déjà versés devaient être remboursés.
La solution semble logique puisque le versement de loyers est lié à l’utilisation de locaux. Dès lors, si les locaux n’ont pas pu être utilisés il est normal que les loyers soient remboursés. Il faut faire attention, le locataire devra toujours payer ses loyers car c’est son obligation première même si le bailleur ne respecte pas ses obligations. C’est pourquoi, si vous êtes locataire d’un local commercial et que vous rencontrez des problèmes avec votre bailleur, orientez vous vers un avocat expérimenté en droit immobilier. Il existe des cas d’exception d’inexécution mais seul l’avocat pourra vous indiquer la marche à suivre.
Comment prouver la non-réalisation des travaux
Dans l’arrêt en question, il a fallu apporter la preuve que les travaux n’avaient pas été effectués. Cette preuve a été établie par le procès-verbal fait à la demande de la société. En droit, la preuve est importante. C’est l’article 1315 du code civil qui dispose notamment que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».
Toutefois, pour prouver un fait de manière juridique il faut se faire assister d’un avocat. En effet, la constitution d’un dossier solide ne peut se faire seule. En effet, parfois le non initié a l’impression d’avoir de nombreuses preuves en main néanmoins il n’en est rien. C’est un avocat qui pourra déterminer la pertinence d’une preuve.
La conséquence de la non-réalisation des travaux
Le locataire a affirmé ne jamais avoir pu jouir des locaux du fait de la non-réalisation des travaux. Toutefois, les bailleurs réfutent ce fait dans la mesure où ils estiment que la société n’ayant jamais fait aucune mise en demeure et que le procès verbal de constatation de la non-réalisation des travaux était intervenue plus d’un an après l’entrée dans les locaux, c’était les locataires qui étaient responsables de l’état des locaux en raison du mauvais entretien.
La Cour d’appel de Paris est venue considérer que, bien que la société n’ait pas mis en demeure le bailleur d’exécuter les travaux et qu’elle ait fait faire le procès verbal un an et demi après l’entrée dans les lieux, cela n’enlève en rien au bailleur l’obligation qu’il avait de faire les travaux. Dès lors, le locataire ne pouvait pas être tenu responsable de l’état des locaux du fait du défaut d’entretien dont seraient responsables les locataires.
Le rôle de l’avocat sera de vous conseiller et de défendre vos intérêts tout au long de la procédure.
