SOMMAIRE
Autorité chargée de délivrer les permis de construire, l’Administration n’est pas toute puissante ! Ses décisions dépendent de la conformité du projet immobilier aux règles d’urbanisme ainsi qu’à l’accomplissement de certaines formalités et procédures. En cas de refus injustifié, des recours existent. Avocats Picovschi, cabinet expert en droit de la construction et urbanisme situé à Paris, fait le point sur les voies de contestation.
De l’instruction au rejet du permis de construire : rappel de quelques éléments de procédure
Le permis de construire est un acte administratif qui vous autorise à construire des immeubles ou à réaliser les travaux envisagés. Il n’est délivré que si votre projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Édifier une construction sans autorisation est une infraction passible de poursuites pénales. Le succès de votre projet dépend de l’acceptation de la mairie de vous fournir votre permis de construire. Pour éviter et anticiper tout refus devant la mairie, vous pouvez faire appel à un avocat en amont qui analysera votre demande et vérifiera que toutes les pièces nécessaires sont jointes et correspondent à ce qui est attendu par le service de l’urbanisme.
Le délai d’instruction est en général de deux mois pour les permis de démolir et de construire une maison individuelle et ses annexes, et de trois mois pour les autres permis de construire et permis d’aménager.
Si votre dossier est incomplet, l’autorité compétente doit vous adresser, dans le délai d’un mois suivant la réception ou le dépôt du dossier en mairie, la liste exhaustive des pièces manquantes et le délai dans lequel vous devrez envoyer ces pièces (en principe de trois mois). La demande de pièces manquantes interrompt le délai d’instruction qui ne reprend qu’à compter de la réception de ces pièces. À défaut de production de l’ensemble de ces pièces manquantes dans les délais, votre demande sera considérée comme irrecevable et fera l’objet d’une décision tacite de rejet.
L’absence de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction signifie en principe qu’elle ne s’oppose pas à votre projet, votre permis de construire vous est alors tacitement accordé. Dans cette situation, faites attention à ne pas débuter les travaux trop tôt, au risque que l’administration exerce un recours contre ce permis de construire tacite. Il est également possible que l’administration vous ait envoyé un refus par lettre simple à une mauvaise adresse. Vous n’avez donc jamais reçu le refus mais vous ne savez pas si vous pouvez commencer les travaux ? Est-ce que cette lettre simple vaut refus du permis ? Contactez un avocat qui sera en mesure de vous expliquer dans quelle mesure vous pourrez intervenir.
Comment contester la décision de refus du permis de construire ?
Votre demande de permis de construire a été refusée sans raisons apparentes ? Vous aviez pris soin de vérifier votre demande avec un professionnel avant de l’envoyer et l’administration vous refuse aujourd’hui le permis ? Sachez que si votre dossier est complet, l’Administration a l’obligation de vous délivrer cette autorisation dès lors que votre projet ne contrevient à aucune disposition légale ou réglementaire. A défaut, cette décision serait entachée d’illégalité, et vous pourrez alors la contester.
La contestation d’une telle décision administrative est soumise à certaines procédures avec des délais stricts. Comme toute procédure contre l’administration, l’accompagnement par un avocat vous est recommandé. Il pourra vous conseiller sur les recours qui s’offrent à vous, lequel est le plus judicieux dans votre situation, et surtout vous assister dans vos démarches. En effet, si vous décidez de contester le refus du permis de construire, il faut que vous ayez un solide dossier par la suite pour que votre demande puisse aboutir ainsi que des preuves permettant de réfuter la décision de l’administration.
Votre premier recours devant la mairie
À la suite du refus de la mairie, vous souhaitez procéder dans un premier temps à un recours administratif ? Sachez que vous disposez de deux mois, à compter du refus reçu par lettre recommandée avec avis de réception, pour demander à la mairie de revenir sur sa décision : vous pouvez exercer un recours gracieux ou un recours hiérarchique.
L’avocat rédigera la requête demandant expressément l’annulation de l’acte contesté en exposant clairement les raisons qui justifie l’obtention de ce permis de construire. Il connait les règles de formes à respecter pour que cette requête remplisse toutes les conditions de validité et soit acceptée. Vous avez tout intérêt à faire appel à un avocat expert en droit immobilier et de la construction qui a l’habitude de rédiger ce type d’acte afin d’éviter qu’en raison d’une requête rédigée dans des termes imprécis, celle-ci ne soit pas considérée comme un recours administratif valable.
Le recours devant le tribunal administratif : l’avocat expert en droit de la construction et de l’urbanisme vous assiste
Si la mairie réaffirme sa position, vous avez en principe deux mois, à partir de la date de la notification de sa dernière décision de refus, pour exercer un recours contentieux en saisissant le Tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve le bien immobilier en cause, par lettre recommandée avec avis de réception. L’avocat est là pour exposer au juge les raisons pour lesquelles le permis de construire doit vous être accordé. Pour justifier aux mieux cette saisine, il exposera les motifs et les arguments de droits. En effet, la requête doit contenir un certain nombre d’éléments juridiques essentiels à la résolution du litige que seul un professionnel du droit rompu à la pratique du droit de la construction maîtrise, mettant ainsi toutes les chances de succès de votre côté.
Si le cas l’impose, votre avocat pourra notamment invoquer l’illégalité du rejet en se fondant sur un vice de procédure, un vice de forme, la violation de la loi ou l’erreur de droit, l’incompétence de l’autorité administrative qui a répondu, le détournement de pouvoir ou en se fondant notamment sur le fait que les règles d’urbanisme sont respectées.
Le Conseil d'État n’hésite pas à annuler ces cas d’illégalité (CE, le 11 juillet 2018, n°409163) ! Faites-vous accompagner par un professionnel du droit capable de détecter toutes ces anomalies pouvant vous permettre de remettre en cause la décision de la mairie et d’obtenir ainsi votre permis de construire.
Conséquence de l’annulation de la décision de refus
Si le juge statue en votre faveur et que vous obtenez l’annulation du refus de permis, ce jugement ne vaut pas autorisation de construire. Il faut ensuite que vous confirmiez votre demande de permis. Attention ! Confirmez-la dans les 6 mois suivants la notification de l’annulation définitive du refus, au risque sinon de vous voir imposer les nouvelles dispositions d’urbanisme, ce qui pourrait complexifier encore plus le succès de votre demande (article L600-2 du Code de l’urbanisme). Vous pouvez également demander à votre avocat de vous assister jusqu’à ce que vous ayez le permis de construire en votre possession, afin de vous garantir une sécurité juridique maximale. Dans tous les cas, sachez qu’après l’annulation de la décision de refus, l’Administration reste saisie du dossier et doit en principe statuer une nouvelle fois.
D’ailleurs, le Conseil d’Etat a rendu le 25 juillet 2018 un avis dans lequel il précise qu’en cas d’annulation d’un refus d’autorisation de construire, le juge doit « ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition ».
Par ses exigences et ses délais, la procédure pour contester un refus de l’Administration peut se révéler être un chemin tortueux, c’est pourquoi il ne faut pas hésiter à faire appel à un avocat, d’autant plus qu’un refus de permis de construire peut avoir de lourdes conséquences sur votre projet immobilier et de lourdes répercussions financières. Il est donc extrêmement important pour vous de pouvoir bénéficier des conseils avisés et de l’expérience d’un professionnel du droit pour garantir au mieux vos intérêts et vos chances de succès.
A ce titre, Avocats Picovschi, expert en droit de la construction et de l’urbanisme, met toute son expertise à votre service en cas de refus de permis de construire par le service de l’urbanisme. Pour mener votre projet à terme, entourez-vous d’avocats compétents qui sauront mener une procédure en mettant toutes les chances de votre côté.
Sources : https://droit-finances.commentcamarche.com, « Refus de permis de construire : vos recours », publié en août 2018, sous la direction d’Eric Roig ; www.conseil-etat.fr, CE, Avis, 25 mai 2018, Préfet des Yvelines, n° 417350.
