La reforme du permis de construire

| Publié le 28/04/2011

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La simplification du permis de construire : une réforme attendue et ambitieuse…

Des régimes d’autorisation simplifiés, des délais d’instruction garantis et une clarté dans la composition des dossiers

La réforme du permis de construire a été initiée dès le début de l’année 2005 dans un but de simplification du droit, afin que ce dernier soit davantage accessible. Il s’agissait ainsi de limiter les contentieux, de simplifier les démarches, de réduire les procédures et de garantir des délais d’instruction mais également d’assurer une qualité urbanistique et architecturale.

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 modifiée par la loi Urbanisme Habitat du 2 juillet 2003 ont débuté ce mouvement de simplification du code de l’urbanisme.

  La nouvelle donne a fait l’objet d’une ordonnance qui a été prise le 08 / 12 / 2005 et parue au Journal Officiel du 09 / 12 / 2005.

Auparavant le code de l’urbanisme comptait onze régimes différents d’autorisation, désormais il ne comptera que trois permis. En effet il y aura le permis de construire, le permis de démolir et le permis d’aménager.

                Le permis de construire : il est exigé dès lors qu’une personne « désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations », il est également exigé « pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires » (art.L421-1 c.urba.).

Les constructions nouvelles sont ainsi par principe soumises à l’octroi d’un permis de construire.

Les travaux sur constructions existantes ne sont pas soumis dans leur ensemble à l’obtention d’un permis de construire, seuls les plus importants y sont assujettis. Ainsi à titre d’exemple les créations d’une nouvelle surface supérieure à 20 m², ou le perçage d’une ouverture sur un mur extérieur (véranda) sont soumis à autorisation.

Le permis de démolir : la loi énonce toutes les situations dans lesquelles est obligatoire un tel permis. Ainsi à titre d’illustration, il est exigé dans l’hypothèse où la démolition concerne des secteurs protégés (sites, secteurs sauvegardés…) ou des bâtiments protégés.

Les cas ne s’insérant pas dans la liste légale peuvent également être soumis à l’obtention du permis de démolir mais cette possibilité est laissée à la discrétion du conseil municipal. Cette décision devra néanmoins être motivée par la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages à protéger (art.L421-6 c.urba.).

S’il y a démolition suivie d’une reconstruction, le permis de démolir tiendra lieu de permis de construire.

                Le permis d’aménager : il est obligatoire pour les travaux modifiant un lieu sans que pour autant leur objet principal soit la construction de bâtiment.

Ce permis regroupe plusieurs autorisations dont celles de lotir, celles de création de terrain de camping ou de parc résidentiel, de parc de loisir (aires de jeux, sport), ou encore celles concernant diverses activités ayant des incidences sur l’occupation des sols comme des golfs, des décharges.

Par ailleurs il n’existera qu’un seul régime déclaratif, la déclaration préalable, au lieu de quatre comme c’était le cas sous l’empire des anciennes dispositions.

C’est une procédure de contrôle de l’occupation des sols, c’est son champ de compétence originel, ce dernier a été élargi avec la présente ordonnance.

Vont faire l’objet d’une déclaration préalable à titre d’exemple les constructions d’une surface hors oeuvre brute (SHOB)

supérieur à 2m² et inférieure ou égale à 20 m², ou l’implantation légère de loisirs dans un terrain de camping

n’ayant pas fait l’objet d’un permis d’aménager, ou bien encore l’édification d’une clôture dans un secteur

sauvegardé.

Enfin certains travaux ne sont soumis à aucune formalité urbanistique, ils se caractérisent par leur faible ampleur, ou par leur caractère temporaire. Les terrasses de moins de 0,60 m de haut, , les statues, monuments et oeuvres d'art de moins de 12 m de haut et moins de 40 m3 de volume, les ouvrages ou installations de stockage de gaz ou de fluide et les canalisations, lignes ou câbles lorsqu’ils sont souterrains, les installations temporaires sur les chantiers en sont des illustrations.

Désormais la situation est plus nette, chaque cas est répertorié ce qui permet de savoir quel est le régime applicable, des erreurs peuvent ainsi être évitées. Le décret du 5 janvier 2007 énumère l’ensemble des situations étant assujetties à l’une des autorisations ci-dessus décrites.

En outre des délais d’instruction de la demande sont garantis, ils sont connus du demandeur dès le dépôt de sa demande. Ceux sont des délais de droit commun, des dérogations sont néanmoins possibles, elles sont définies expressément par le code de l’urbanisme et doivent être notifiées au demandeur dans un délai d’un mois après le dépôt du permis, à peine d’inopposabilité.

En conséquence le demandeur a connaissance de la date à laquelle une réponse de l’Administration lui sera délivrée.

Les délais de droit commun :

- 1 mois pour les déclarations préalables

- 2 mois pour les permis de démolir et pour le permis de construire, quand celui-ci concerne l’édification ou la modification par le demandeur d’une maison individuelle ou édification d’annexes à cette construction

- 3 mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager.

La décision sera adressée au demandeur par une lettre recommandée avec accusé réception, en ce cas le permis est accordé d’une manière expresse.

En l’absence de réponse à l’expiration du délai d’instruction, un permis tacite est accordé au demandeur, sauf exceptions prévues par un décret en Conseil d’Etat (lorsque la demande d’occupation des sols portent par exemple sur un secteur protégé) ; il peut ainsi débuter ses travaux.

Mais dans le cas d’un permis tacite, il est préférable, avant de commencer les travaux, de s’adresser à sa mairie afin d’obtenir un certificat portant mention qu’il n’existe aucune décision négative.

Enfin toutes les pièces à fournir sont listées d’une manière exhaustive par un décret, ce qui permet de ne pas retarder le traitement de la demande.

A compter du dépôt de la demande, l’Administration dispose d’un mois pour demander des documents complémentaires, à son expiration le dossier est réputé complet.

Si des informations complémentaires sont réclamées au demandeur, celui-ci va disposer d’un délai de trois mois pour les envoyer. Si aucune réponse de sa part n’est apportée à l’issu de ce délai, un rejet tacite de sa demande est encouru.

Les communes peuvent décider que des correspondances par voie électronique seront possibles.

Le contrôle de l’achèvement des travaux va s’effectuer par une déclaration qui sera faite par le bénéficiaire du permis. Cette déclaration l’engagera sur la conformité des travaux au permis ou à la déclaration préalable.

A compter de cette déclaration d’achèvement des travaux, l’autorité compétente disposera d’un délai de trois mois pour formuler toute contestation.

La Loi du 13 juillet 2006 a ratifié ladite ordonnance, les dispositions ainsi remaniées ne seront en vigueur qu’à partir du 1^er octobre 2007, sauf exception de certaines qui sont entrées en vigueur de manière anticipée. 

Les périodes de transition peuvent être assez complexes à appréhender, ainsi afin d’avoir une étude précise de la législation applicable , une prise de contact avec un avocat compétent sera la meilleure arme.