le droit de la construction: première étape

| Publié le 28/04/2011

Quelles sont les différentes étapes à suivre lorsque l’on désire construire un bien immobilier ?

En effet, de prime abord on ne s’attend pas toujours à ce que l’achat d’un terrain et la construction d’un bien sur ce terrain soient problématiques.

Dans le meilleur des mondes, il suffirait d’acheter le terrain en question et puis d’y faire construire l’objet de ses désirs, et ce précisément parce que désormais nous disposons d’un droit de propriété que nous pouvons revendiquer dès qu’il est menacé.

Et pourtant… l’acquisition et la construction immobilière peut se transformer en une véritable aventure que même Indiana Jones aurait du mal à traverser !

C’est ainsi qu’il est judicieux, avant que vous ne vous lancier dans ce type d’opérations, de bien vous renseigner sur chacune des différentes étapes qui jalonnent l’opération.

Il y a en effet plusieurs questions que vous devez vous poser :

- Est-ce que le terrain que je viens d’acheter est « constructible » ? 

- Si oui, y a-t-il des conditions à remplir ?

- Comment adapter mon projet immobilier aux obligations légales ?

Acheter un terrain semble chose aisée, il suffit juste de le trouver. Or, il arrive très souvent que les propriétaires de terrains, spéculant sur la hausse de l‘immobilier, préfèrent les conserver plutôt que d’y bâtir quoique ce soit. Il s’agira d’ailleurs fréquemment, de terrains se situant dans des zones urbaines ou périurbaines (les secteurs stratégiques).

L’ancien article L. 318-7 du code de l’urbanisme, abrogé car il n’était jamais appliqué du fait de son caractère douteux, posait l’obligation pour le propriétaire de terrains, de construire.

Il était toutefois urgent de trouver un moyen pour empêcher cette « non utilisation » de l’espace, et ce, au nom d’une spéculation immobilière toujours plus importante.

C’est ainsi que le législateur a favorisé soit l’acquisition de terrains par le constructeur immobilier, soit l’obtention à son profit du droit d’y construire, sans toutefois organiser le transfert de leur propriété.

Nous allons donc procéder à l’étude de cette première question qui se pose et qui devrait tarauder tout éventuel acheteur :

Une fois le terrain trouvé et acheté (ou loué mais alors le contrat doit être assorti de l’autorisation ou de l’obligation de construire), est-il « constructible » ?

Comme le requiert la logique juridique, il convient, avant d’approfondir le problème, de poser un principe général.

Que nous dit l’article 522 du Code civil ?

« La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police ».

Or aujourd’hui les limitations au droit de construire se sont sévèrement accrues, à cause notamment de :

-règlementation d’urbanisme (aménagement du territoire et préoccupation de l’environnement)

-formalités administratives imposés par la puissance publique qui considère que le droit de construire n’est plus un attribut du droit de propriété mais bien une prérogative de la puissance publique

-la défense militaire, la circulation aérienne, la protection des monuments historiques etc..

Si vous vous posez la question de la constructibilité du terrain, il faudra se conformer, entre autres, aux dispositions des règlements locaux établis au niveau de la commune ou d’un groupement de communes.

 Ces règles locales sont déterminées dans les plans locaux d'urbanisme (PLU)qui « comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions » (Art. 123-1 du Code l’urbanisme)

L’article 121-1 quant à lui pose comme principes :

« Les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales déterminent les conditions permettant d'assurer :

1° L'équilibre entre le renouvellement urbain, un développement urbain maîtrisé, le développement de l'espace rural, d'une part, et la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des espaces naturels et des paysages, d'autre part, en respectant les objectifs du développement durable ;

2° La diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat urbain et dans l'habitat rural, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités économiques, notamment commerciales, d'activités sportives ou culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics, en tenant compte en particulier de l'équilibre entre emploi et habitat, de la diversité commerciale et de la préservation des commerces de détail et de proximité ainsi que des moyens de transport et de la gestion des eaux ;

3° Une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels, urbains, périurbains et ruraux, la maîtrise des besoins de déplacement et de la circulation automobile, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des écosystèmes, des espaces verts, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la réduction des nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du patrimoine bâti, la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature ».

Cependant, toutes les communes n’étant pas dotées d’un PLU, le législateur est donc intervenu pour fixer des règles nationales d’urbanisme.

Elles ne s’appliquent qu’en l’absence d’un document local d’urbanisme.

Certaines règles sont cependant d’ordre public et s’imposent même si le document local a un contenu contraire.

Il existe également toute une hiérarchie des normes qu’il conviendra de respecter.

Nous voyons donc que la première étape n’est pas évidente et que déjà, des questions sérieuses peuvent se poser…