Le droit de la construction : deuxième étape

| Publié le 28/04/2011

Maintenant que le terrain est acquis, quelles sont les formalités administratives préalables à l’acte de construire ?

Il existe de nombreuses règles très diverses en la matière, dont certaines ont un caractère spécifique, et d’autres ont un caractère général.

L’on entend par exemple, par le terme « spécifique », les règles posées par L. 451-5 portant sur la création et la construction de magasins de grande surface.

Dans cet article, nous nous attacherons plus particulièrement aux règles générales, qui intéressent comme son nom l’indique un plus grand nombre de personnes.

Comme nous le verrons dans les prochains développements, certains travaux nécessitent une simple déclaration préalable tandis que d’autres ne sont soumis à aucune formalité légale, si ce n’est que ces travaux, respectent les règles d’urbanisme locales.

Il existe différents formulaires à remplir selon que vous effectuez différents travaux. Vous disposez sur le site du ministère chargé de l’urbanisme d’une notice explicative qui vous permettra de vous orienter quant au formulaire adéquat à remplir.

Il vous est possible, si votre projet comprend à la fois des aménagements, des constructions et des démolitions, de ne demander qu’un seul permis.

Le permis d’aménager par exemple, peut aussi bien autoriser des constructions et des démolitions que l’un ou l’autre exclusivement.

Le permis de construire peut dans le même esprit autoriser des démolitions.

La première question qui pourrait se poser est la suivante : qui est autorisé à déposer une demande ?

Vous pouvez effectivement déposer une demande, si vous êtes :

- soit le propriétaire du terrain ou le mandataire du ou des propriétaires

- soit vous avez reçu l’autorisation du ou des propriétaires

- soit vous êtes co-indivisaires du terrain en indivision ou son mandataire

- soit encore vous avez qualité pour bénéficier de l’expropriation du terrain pour cause d’utilité publique

Le recours à l’architecte n’est pas toujours obligatoire, cela dépend de la situation dans laquelle vous vous trouvez. 

Nous allons toutefois regarder de plus près ces différentes situations.

Il existe donc deux types de « régimes » différents :

1.    Le régime simplifié : la déclaration préalable

2.    Le permis de construire ou le permis d’aménager

Le régime simplifié : la déclaration préalable

La déclaration préalable concerne les constructions, travaux, installations, et aménagements, non soumis à permis comprenant ou non des démolitions.

Le délai d’instruction du dossier est de un mois, et si dans ce délai d’un mois vous n’avez aucune nouvelle de l’administration, vous pouvez considérer que vous bénéficiez d’une décision de non-opposition aux travaux et ou aménagements que vous comptez effectuer.

Vous devrez toutefois respecter certaines formalités bien précises.

Comme son nom l’indique, le dossier à constituer est évidemment moins conséquent que le dossier à soumettre en cas de demande de permis de construire.

Passons maintenant à une étude rapide du permis de construire et du permis d’aménagement.

Le permis de construire ou le permis d’aménager :

Le délai d’instruction du dossier est de trois mois, et si vous n’avez pas de nouvelles de l’administration dans ce délai, vous pouvez considérer que vous bénéficiez d’un permis tacite. Il faudra toutefois, également, respecter certaines formalités bien précises.

Le permis doit être affiché sur le terrain et c’est à compter de cet affichage que sa légalité peut être contestée par un tiers. L’administration peut donc décider de retirer le permis dans un délai de trois mois à compter de la date de permis. Vous devez toutefois en être tenu informer et pouvoir répondre aux observations faites par l’administration qui expliquent ce retrait.

Pour savoir quelles constructions doivent faire l’objet du permis de construire il faudra s’en référer au Code de l’Urbanisme qui distingue les constructions nouvelles, des travaux sur constructions existantes.

Par exemple, les constructions nouvelles qui exigent l’obtention d’un permis de construire sont toute construction neuve à usage d’habitation ou non, sur terrain nu, entraînant la création d’une SHOB (surface hors œuvre brute) supérieur à 20m2, quelle que soit sa hauteur.

En ce qui concerne les travaux sur construction existante, on peut mentionner l’obligation d’obtenir un permis pour les travaux modifiant le volume du bâtiment et créant par exemple, une ouverture dans les murs extérieurs.

Avant de se lancer dans la grande aventure de la construction, il existe toutefois nombre d’autres règles et d’informations à connaître.

C’est d’ailleurs pour cette raison, qu’il faut voir le recours à un professionnel comme un investissement futur. En effet, se faire accompagner dans ces étapes compliquées n’est certainement pas un luxe et permettra sûrement d’économiser d’éventuels frais supplémentaires dus à une mauvaise lecture ou à une incompréhension administrative, bien légitime.