Bail commercial : nécessité d'une mise en demeure pour le congé-sanction

| Publié le 08/12/2011

La Cour de cassation énonce qu’un bailleur qui refuse le renouvellement du bail à raison de l’exploitation illégale du fonds, est tenu de délivrer une mise en demeure au preneur, dès lors que celui-ci peut régulariser sa situation selon différentes voies de droit.

Les faits de l’arrêt sont les suivants : M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial de bar, débit de boissons, donnés à bail à M. Y..., lui a notifié, par acte du 26 janvier 2007, un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, au motif, notamment, que le preneur poursuivait son activité alors qu'il se trouvait, par suite de condamnations pénales prononcées contre lui, interdit d'exploiter un débit de boissons à consommer sur place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la santé publique ; que M. Y... a assigné le bailleur en paiement de l'indemnité d'éviction.

Au regard de l’article L145-17 du code de commerce, « I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Le bailleur est tenu de délivrer une mise en demeure.

La Cour d’appel a donné gain de cause au bailleur au motif que « l’infraction d’exploitation illégale du fonds, alléguée comme motif grave et légitime, était consommée et non susceptible de régularisation ».

La Cour de cassation casse et annule au motif que « Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit, et qu'en conséquence, le bailleur était tenu de lui délivrer une mise en demeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

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Source : Cass. Civ. 3^e, 23 novembre 2011, n°10-24180