Achat vente immobilière : comment préparer la transaction avec un avocat ?

| Publié le 25/08/2020

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier et vous vous interrogez sur les différents types de contrats préparatoires pouvant être conclus ? L’achat vente d’un immeuble est un acte important tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Ainsi le droit a encadré la vente finale par la conclusion d’avant-contrats. Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier à Paris, vous présente un aperçu des contrats préparatoires et de leurs spécificités.

Qu’est-ce qu’un avant-contrat ?

Un avant-contrat (ou contrat préparatoire) est un acte juridique qui permet à des individus de fixer certaines modalités afin de préparer une transaction immobilière portant sur un immeuble existant ou à construire.

Ils permettent notamment aux parties de rassembler les documents administratifs nécessaires à la réalisation de la vente (lever des hypothèques, purger des délais de préemption, etc.) et comportent généralement des conditions suspensives (ex : obtention d’un prêt ou obtention d’un permis de construire).

Il convient de préciser que ce n’est pas parce que l’avant-contrat intervient en amont du contrat final qu’il ne crée pas pour autant des droits et obligations auprès de chaque partie. La nature de ces droits et obligations dépendra du type de contrat signé.

Promesse unilatérale de vente ou d’achat : quelles conséquences ?

La promesse unilatérale est un contrat par lequel le promettant s’engage envers le bénéficiaire.

Ainsi, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le propriétaire d’un bien s’engage à le vendre au potentiel acquéreur à un prix déterminé. L’acquéreur n’a de son côté aucune obligation, il disposera alors d’une option qu’il sera en mesure d’accepter ou de refuser avant la fin du délai fixé par la promesse de vente. Souvent, la promesse de vente est accompagnée d’une indemnité d’immobilisation qui vient compenser le gel de la vente par le propriétaire. Si l’acquéreur opte pour finaliser l’achat, cette indemnité sera déduite du prix final du bien immobilier. En revanche, si ce dernier refuse l’offre, l’indemnité sera due au vendeur.

Attention ! Il est important de préciser que la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement faire l’objet d’un enregistrement dans un délai de 10 jours à compter de la signature sous peine de nullité.

A l’inverse, dans le cadre d’une promesse d’achat, une personne s’engage à acheter un bien à un prix déterminé dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre. Si ce dernier lève l’option, les parties devront conclure un acte notarié afin de réitérer leur consentement.

Vous êtes bénéficiaire d’une promesse de vente et vous décidez de lever l’option ? Mauvaise surprise, le propriétaire vous dit qu’il ne souhaite plus vendre. Tous vos projets sont chamboulés et vous vous demandez si vous êtes en droit de demander l’exécution forcée de la vente ? Nos avocats en droit immobilier vous accompagnent dans vos démarches afin de vous aider à concrétiser vos projets de vie.

Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : les parties sont-elles engagées ?

La promesse synallagmatique de vente, aussi appelée, compromis de vente est un contrat préparatoire par lequel les deux parties s’engagent : l’une s’oblige à vendre un bien tandis que l’autre s’oblige à l’acheter. Au moment de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse généralement une somme d’argent mise sous séquestre. Si le montant de cette somme est fixé librement par les parties, il est souvent fixé à 10% du prix de vente. Il peut prendre diverses appellations : acompte, dépôt de garantie ou encore indemnité d’immobilisation.  

L’obligation de l’acheteur n’est pas complète car il bénéficie d’un délai de rétractation d’une durée de 10 jours. Pendant ce délai, l’acquéreur pourra renoncer à son achat, sinon ce dernier est engagé de façon définitive. Si le délai de rétractation est dépassé, la seule issue de l’acquéreur est le recours aux clauses suspensives du contrat. En effet, si la condition n’est pas réalisée, le contrat ne sera pas formé et l’acquéreur récupèrera la somme mise sous séquestre.

Vous avez signé un compromis de vente mais votre cocontractant refuse de signer l’acte authentique ? Sachez que ce dernier n’est pas une condition de réalisation de la vente mais simplement une formalité. Ainsi, vous avez la possibilité de demander l’exécution forcée de la vente ou de poursuivre la résolution de la vente en demandant des dommages-intérêts. Nos avocats vous assistent dans vos démarches et vous aideront à faire en sorte que vos déboires immobiliers ne soient que de mauvais souvenirs.

Qu’est-ce que le pacte de préférence ?

Le pacte de préférence est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien s’engage à le proposer au cocontractant dans le cas où il souhaiterait le vendre. Il peut donc être assimilé à un droit de préemption conventionnel.

Il convient de préciser que le pacte de préférence ne doit pas obligatoirement comporter de délai. Il peut donc être conclu pour une durée indéterminée.

On trouve généralement le pacte de préférence dans le cadre d’un contrat de bail. Ainsi si le propriétaire d’un bien souhaite le vendre, il doit en priorité le proposer au locataire.

Vous avez conclu un pacte de préférence mais le propriétaire a vendu son bien sans vous offrir la préférence ? Il n’a pas respecté les termes de son engagement et vous vous demandez quels sont vos droits ? Sachez que vous pourrez demander des dommages et intérêts, voire la nullité de l’acte de vente conclu si l’acquéreur avait connaissance du pacte de préférence. Nos avocats en droit immobilier vous accompagneront afin de faire respecter vos droits et de vous aider à obtenir réparation du préjudice subi.

Tous ces avant-contrats permettent d’encadrer les relations entre vendeur et acheteur dans l’attente de la réalisation de la vente, laquelle intervient lorsque les parties se mettent d’accord sur le bien cédé et sur son prix. Avocats Picovschi, compétent dans le domaine du droit immobilier, sera un atout précieux pour la rédaction des avant-contrats et pour vous défendre en cas de litige.