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Une opération d’achat-vente d’un bien immobilier peut donner lieu à la signature de différents documents : promesse de vente, compromis de vente, acte authentique. Acheteur et vendeur peuvent alors décider d’insérer des conditions suspensives dont la non-réalisation entrainerait la nullité de l’avant-contrat : obtention de crédit, obtention d’un permis de construire, etc. Mais que se passe-t-il lorsqu’une condition suspensive ne se réalise pas ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous informe sur vos droits.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
En matière de vente immobilière, la procédure traditionnelle consiste à signer préalablement à l’acte de vente une promesse synallagmatique de vente appelée également « compromis de vente ».
À ce stade, il est rare que l’acheteur dispose des fonds pour acquérir le bien immobilier. D’où l’intérêt pour lui d’insérer une ou plusieurs conditions suspensives, dont le régime est codifié aux articles 1304 et suivants du Code civil depuis les Ordonnances du 10 février 2016 entrées en vigueur en octobre 2016.
De nombreuses dispositions peuvent être considérées comme suspensives. Dans tous les cas, elles auront pour conséquence de suspendre la vente le temps que cette condition soit accomplie. Les clauses que l’on retrouve le plus fréquemment sont les conditions d’obtention d’un prêt bancaire ou d’obtention d’un permis de construire.
L’acheteur a ainsi la faculté de se protéger contre un éventuel refus de la part de la banque de lui accorder un crédit ou bien d’un refus de la part du Mairie de sa commune de lui accorder le permis de construire, indispensable à la construction de la maison.
Si maintenant les conditions se réalisent, c’est-à-dire en cas d’obtention du prêt ou du permis de construire, elles sont alors levées et les parties réitèrent l’acte de vente sous la forme authentique devant le notaire en charge du dossier.
Précisons que la réalisation des conditions suspensives doit être indépendante de la volonté des parties. Ainsi, selon l’article 1304-3 du Code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ». Pour démontrer sa bonne foi, l’acquéreur doit par exemple prouver qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies à la promesse (Chambre civile, 30 septembre 2021, 20-17.290).
Que se passe-t-il en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?
En cas de non-réalisation des conditions suspensives et de défaillance desdites conditions, le contrat est en principe frappé de caducité et est automatiquement anéanti, conformément à l’article 1304-6 du Code civil. En ce sens, l’acte qui était valable initialement est privé d’effet, conséquence de la non-réalisation des conditions suspensives.
Dans un arrêt du 9 mars 2017, la Cour de cassation a jugé que « lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque » (Chambre civile 3, 9 mars 2017, 15-26.182).
En l’espèce, le compromis de vente contenait une condition suspensive de l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire dans un délai déterminé. Les acheteurs n’ont obtenu le prêt et le permis de construire qu’après l’expiration du délai fixé. Le vendeur a refusé de signer l’acte authentique et le vendeur l’a assigné en vente forcée.
La Cour de cassation a ici censuré l’arrêt de la Cour d’appel qui ordonnait la vente forcée au motif que le vendeur n’avait ni rempli les formalités nécessaires à la mise en œuvre de la caducité pour absence de dépôt de la demande du permis de construire et de l'obtention du prêt dans les délais prévus, ni cherché à obliger l’acheteur à signer l'acte authentique.
Que se passe-t-il en cas de non-respect du délai pour la réalisation d’une condition suspensive par l’acheteur ? Comme indiqué ci-dessus, l’acheteur devra démontrer qu’il a entrepris toutes les démarches dans les temps, à défaut l’avant-contrat sera caduque.
En principe, une fois le délai est écoulé, ni l’acheteur ni le vendeur ne sont plus tenus par l’avant-contrat. Cette caducité est automatique et ne nécessite pas de mise en demeure. L’acte est censé n’avoir jamais existé et les éventuels acomptes déjà versés doivent être restitués à l’acheteur initial.
Toutefois, il arrive parfois que l’acheteur veuille tout de même se prévaloir du contrat malgré la non-réalisation des conditions prévues initialement au contrat. A l’inverse, le vendeur peut tout aussi bien se prévaloir de ces conditions.
Renoncer au bénéfice de la clause suspensive
Le contrat venant d’être déclaré caduc par la non-réalisation des conditions suspensives ne peut être « ramené à la vie ». Cela signifie que l’acheteur et bénéficiaire de la condition qui ne s’est pas réalisé ne pourra se prévaloir devant notaire de cet acte et la procédure devra être reprise en totalité.
Pour échapper à cette lourde sanction, le bénéficiaire de la condition, qui souhaiterait néanmoins conclure le contrat, peut demander à renoncer au bénéfice de la clause avant le terme du délai prévu pour la réalisation de la clause. Cette décision s’imposera à son cocontractant vendeur du bien.
Sur ce point, notez que l’article 1304-4 du Code civil prévoit qu’« une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ».
Il est possible pour une partie de renoncer à une condition suspensive si deux éléments cumulatifs sont réunis :
- Il ne faut pas que la condition ait été réalisée, sans quoi la renonciation n’est pas possible ;
- Il faut qu’elle ait été stipulée dans l’intérêt exclusif de la partie qui y renonce – pour toute condition stipulée dans l’intérêt des parties, il est a priori possible d’y renoncer après consentement toutefois des deux parties.
Se pose la question de savoir quel est le sort du contrat lorsqu’il ne prévoit pas de délai de réalisation de ces clauses.
Un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 15 janvier 2014 est venu rappeler qu’en l’absence de délai, le terme prévu pour la réitération du contrat ne constitue que le point de départ à partir duquel une partie peut demander l’exécution forcée de la promesse.
Pour éviter les mauvaises surprises, l’avocat en droit immobilier vous conseillera de stipuler un délai de réalisation des conditions indépendamment de celui convenu pour la réalisation de la promesse de vente. Le contenu et rédaction de la clause prévoyant les conditions suspensives ainsi que l'intention des parties lors de la conclusion du contrat induiront en effet des conséquences différentes.
Vous êtes sur le point de conclure une vente, mais l’acquéreur n’obtient pas d’accord de la banque pour son prêt. Vous souhaiteriez vous rétracter car vous êtes excédé d’attendre quelque chose qui ne se réalisera peut-être jamais ! L’acheteur a mis du temps à demander son crédit et vous vous demandez ce qu’il se passe en cas de non-respect des délais des conditions suspensives ?
Pour envisager la meilleure option, il est nécessaire de s’entourer de professionnels compétents en matière de vente immobilière. Avocats Picovschi, rompu à la gestion de ces questions immobilières, vous conseillera de la manière la plus adaptée à votre situation.
