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Que devient le contrat en cas de non réalisation des conditions suspensives ?

| Mis à jour le 05/06/2018 | Publié le 24/01/2017

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SOMMAIRE

Vous êtes sur le point de conclure une vente, mais l’acquéreur n’obtient pas d’accord de la banque pour son prêt. Vous souhaiteriez vous rétracter, car vous êtes excédé d’attendre quelque chose qui ne se réalisera peut-être jamais ! De plus, certaines personnes vous ont déjà fait une autre offre sans condition suspensive. Voyons comment se sortir de cette situation et pourquoi pas se prévaloir de la non-réalisation de ces conditions suspensives.

La caducité de l’acte : une sanction lourde de sens

Vous êtes sur le point d’acquérir votre bien immobilier. Il s’agit d’un projet conséquent, de grande ampleur, qui vous demande une certaine réflexion et nécessite de vous assurer contre d’éventuels risques inhérents à un achat immobilier.

En matière de vente immobilière, la procédure traditionnelle consiste à signer préalablement à l’acte de vente une promesse synallagmatique de vente appelée également « compromis de vente ».

À ce stade, il est rare que l’acheteur dispose des fonds pour acquérir le bien immobilier.  D’où l’intérêt pour lui d’insérer dans la promesse d’achat une ou plusieurs conditions suspensives, dont le régime est codifié aux articles 1304 et suivants du Code civil, depuis les Ordonnances du 10 février 2016 entrées en vigueur en Octobre 2016.

Une condition suspensive peut être diverse et variée, mais dans tous les cas, elle aura pour conséquences de suspendre la vente le temps que cette condition n’est pas accomplie. Les clauses que l’on retrouve le plus fréquemment seront les conditions d’obtention d’un prêt bancaire ou d’obtention d’un permis de construire.

Ainsi, l’acheteur a ainsi la faculté de se protéger contre un éventuel refus de la part de la banque de lui accorder un crédit ou d’un refus de la part du Maire de sa commune de lui accorder le permis de construire, indispensable à la construction de la maison.

Dans ce cadre, la non-réalisation de ces conditions pourrait anéantir votre projet immobilier en tant que vendeur. Il serait donc regrettable de ne pas envisager l’ensemble des scénarii possibles en se faisant accompagner par des professionnels experts en la matière.

Plus concrètement, en cas de non-réalisation des conditions suspensives et de défaillance desdites conditions, le contrat est en principe frappé de caducité et est automatiquement anéanti, conformément à l’article 1304-6 du Code civil. En ce sens, l’acte qui était valable initialement est privé d’effet, conséquence de la non-réalisation des conditions suspensives. Par exemple, la Cour de cassation, le 9 mars 2017, a jugé que « lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ». En principe, une fois le délai est écoulé, ni l’acheteur ni le vendeur ne sont plus tenus par l’avant-contrat. Cette caducité est automatique et ne nécessite pas de mise en demeure. L’acte est censé n’avoir jamais existé et les éventuels acomptes déjà versés doivent être restitués à l’acheteur initial.

Toutefois, il arrive parfois que l’acheteur veuille tout de même se prévaloir du contrat malgré la non-réalisation des conditions prévues initialement au contrat. A l’inverse, le vendeur peut tout aussi bien se prévaloir de ces conditions.

Si maintenant les conditions se réalisent, c’est-à-dire en cas d’obtention du prêt ou du permis de construire, elles sont alors levées et les parties réitèrent l’acte de vente sous la forme authentique devant le notaire en charge du dossier.

Anticipez la caducité du contrat

Le contrat venant d’être déclaré caduc par la non-réalisation des conditions suspensives ne peut être « ramené à la vie ». Cela signifie que l’acheteur et bénéficiaire de la condition qui ne s’est pas réalisé ne pourra se prévaloir devant notaire de cet acte et la procédure devra être reprise en totalité.

Pour échapper à cette lourde sanction, le bénéficiaire de la condition, qui souhaiterait néanmoins conclure le contrat, peut demander à renoncer au bénéfice de la clause avant le terme du délai prévu pour la réalisation de la clause. Cette décision s’imposera à son cocontractant vendeur du bien.

Sur ce point, la réforme est venue apporter bon nombre de précisions. En effet, notez que l’article 1304-4 du Code civil prévoit désormais qu’ « une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ». Cet article est venu apporter des précisions quant à la possibilité de renoncer à une condition puisque la jurisprudence a longtemps été indécise sur ce point, faisant du cas par cas. Si elle a dans un premier temps considéré qu’il était impossible de renoncer au bénéfice d’une condition après sa réalisation, elle est par la suite revenue sur sa décision considérant qu’une partie pouvait renoncer au bénéfice de cette condition dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse.

Désormais, la réforme a clarifié ce point, puisqu’il est possible pour une partie de renoncer à une condition suspensive si deux éléments cumulatifs sont réunis :

  • Il ne faut pas que la condition ait été réalisée, sans quoi la renonciation n’est pas possible ;
  • Il faut qu’elle ait été stipulée dans l’intérêt exclusif de la partie qui y renonce – pour toute condition stipulée dans l’intérêt des parties, il est a priori possible d’y renoncer après consentement toutefois des deux parties.

Se pose la question de savoir quel est le sort du contrat lorsqu’il ne prévoit pas de délai de réalisation de ces clauses.

Un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 15 janvier 2014 était venu rappeler qu’en l’absence de délai de réalisation des conditions, leurs effets se poursuivent au-delà de la date prévue pour la réitération de l’acte de vente. Ainsi, en l’absence de délai, le terme prévu pour la réitération du contrat ne constitue que le point de départ à partir duquel une partie peut demander l’exécution forcée de la promesse.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est donc primordial de stipuler un délai de réalisation des conditions indépendamment de celui convenu pour la réalisation de la promesse de vente. Le contenu et rédaction de la clause prévoyant les conditions suspensives ainsi que l'intention des parties lors de la conclusion du contrat induiront en effet des conséquences différentes.

Une autre option s’offre aux parties qui peuvent prévoir conventionnellement au préalable que la non-réalisation de la clause ne serait pas automatiquement entachée de caducité. Mais les conditions sont strictes puisque la loi impose qu’il s’agisse d’une mention expresse contenue dans l’avant-contrat.

Pour envisager la meilleure option envisageable, il est nécessaire de s’entourer de professionnels compétents en matière de vente immobilière. Avocats Picovschi, rompu à la gestion de ces questions immobilières depuis une trentaine d’années, vous conseillera de la manière la plus adaptée à votre situation.

Sources : www.legifrance.gouv.fr ; article 1304 et suivants du Code civil, Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 mars 2017, n° 15-26.182 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 janvier 2014, n° 12-28.362

http://www.cheuvreuxnotaires.fr/veille_juridique/nouveautesjuridiques/nj_condition_suspensive_pret_cheuvreux.pdf

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