Révocation de la promesse unilatérale de vente : Comment obtenir l’exécution forcée ?

Que se passe-t-il en cas de rétractation de la promesse unilatérale ?

Vous êtes bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente immobilière. Pour toutes les promesses signées avant le 1^er octobre 2016, les dispositions de la réforme relatives à la promesse unilatérale ne s’appliquent pas. Autrement dit, le bénéficiaire de la promesse doit veiller à insérer des clauses dans le contrat qui lui permettrait d’obtenir l’exécution forcée, ou au moins l’octroi d’indemnités dans le cas où le promettant changerait d’avis et déciderait de se rétracter.

En effet, afin de ne pas se retrouver complètement démuni face au juge qui refuse toute exécution forcée du contrat, estimant que la rencontre des volontés ne peut avoir lieu entre les parties, les avocats expérimentés en droit des contrats ont développé des techniques permettant de contourner cette lacune.

Une clause d’exécution forcée peut ainsi être stipulée dans le contrat. En revanche, il faut veiller à la rédiger de manière claire et explicite, à défaut, le juge refusera de la faire appliquer. De plus, il est conseillé au bénéficiaire de faire stipuler une clause pénale prévoyant des indemnités à son profit en cas d’inexécution de la promesse. Ici aussi, il est nécessaire de faire preuve de vigilance dans la rédaction de la clause. Le juge a le pouvoir de réduire le montant des sanctions indemnitaires s’il les considère comme manifestement excessives.

Une autre clause répandue, moins sanctionnatrice, est celle de « dédit ». Elle prévoit la liberté de rétractation du promettant moyennant versement d’une somme d’argent au bénéficiaire de la promesse.  

La réforme du droit des contrats, dont l’ordonnance a été publiée le 10 février 2016, introduit la définition de la promesse unilatérale et la possibilité d’exécution forcée du contrat.

Quelles sont les conséquences de la réforme du droit des contrats ?

Le Code civil prévoit ainsi que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». Autrement dit, même si le promettant décide de se rétracter pendant ce délai, le consentement du bénéficiaire suffit à former le contrat. Le promettant devra s’exécuter. Toutefois, le nouvel article 1124 ne prévoit que les cas dans lesquels un délai est stipulé.

De plus, le promettant risque probablement de faire sourde oreille. Dans cette hypothèse, il est recommandé au cocontractant de faire appel à un avocat compétent en droit des contrats qui engagera une action devant le juge afin d’obtenir l’exécution forcée des obligations du promettant.

Il est également à noter que si le promettant s’est rétracté pour conclure le contrat avec un tiers, par exemple si celui-ci a proposé des conditions plus avantageuses, vous n’êtes pas sans recours. La réforme indique que « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

L’assistance d’un avocat est alors primordiale pour intenter une action avec succès. D’autant plus que le bénéficiaire lésé de la promesse doit apporter la preuve de la connaissance de la promesse par le tiers, c’est-à-dire prouver sa mauvaise foi.  L’avocat expérimenté dans ce type de procédure saura apporter les éléments pertinents au regard du juge.

Les cocontractants prévoyants continueront à faire insérer des clauses leur permettant de prévoir l’issue de ces problèmes. Le cabinet Avocats Picovschi, fort de 28 ans d’expérience, saura vous conseiller utilement et défendre avec ferveur vos intérêts en cas de litige vous opposant à votre cocontractant.