Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous avez conclu un pacte de préférence sur un immeuble que vous convoitez depuis longtemps. Le vendeur s’engage à vous proposer le bien en priorité s’il décide de le mettre en vente. Mais qu’en est-il si, en violation du pacte, celui-ci conclut la vente avec un tiers ? Quels sont les recours possibles ? Avocats Picovschi vous éclaire au regard des dernières évolutions du droit sur ces questions et vous accompagne pour tout litige.
Agir en nullité de la vente
Le propriétaire a donc vendu le bien sans tenir compte du pacte de préférence. Vous pouvez demander la nullité du contrat conclu en fraude à vos droits. Au vu de la complexité des règles en la matière, il sera plus que judicieux de vous tourner vers un avocat compétent. En effet, lui seul saura vous guider tout au long de la procédure.
Dans le cadre de la réforme des contrats, l’ordonnance du 10 février 2016 est venue consacrer la jurisprudence et ainsi des sanctions prononcées en cas de violation du pacte de préférence.
Ainsi « lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu » (article 1123 al. 2 du Code civil).
Il y a violation du pacte lorsque celui qui l’a signé ne vous a pas proposé en priorité le bien qu’il a mis en vente. Cependant il ne suffit pas d’un tel manquement pour obtenir ce que vous souhaitez, à savoir l’annulation de la vente.
Ainsi, par une décision de la Cour de cassation en date du 10 février 1999, les juges ont posé des règles de preuve strictes pour faire annuler la vente. Le bénéficiaire du pacte doit prouver que le tiers avait connaissance de l’avant-contrat et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
Ces deux éléments sont assez difficiles à prouver puisque le tiers peut tout à fait nier qu’il avait connaissance du pacte et encore plus de votre intention d’acquérir le bien.
C’est pourquoi le recours à un avocat rompu au droit immobilier vous serait d’un grand bénéfice. Il sera apte à vous conseiller, trouver les failles dans l’argumentation de la partie adverse et représenter au mieux vos intérêts.
Se substituer au tiers
Dans l’hypothèse où vous souhaitiez réellement acquérir l’immeuble, il est possible de demander à ce que vous soyez substitué au tiers dans le contrat. Les conditions de preuve sont à nouveau drastiques. Elles sont identiques à celles qui sont exigées pour la nullité : connaissance du pacte par le tiers et de votre volonté de vous en prévaloir.
La possibilité de substitution a été consacrée dans une décision de la Cour de cassation : « le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur » (Cass., ch. mixte, 26 mai 2006).
L’ordonnance de 2016 est venue rectifier quelque peu cette décision, car on ne peut à la fois annuler la vente et se substituer. Le Code civil précise donc que le bénéficiaire peut agir en nullité ou demander la substitution.
Par ailleurs, il n’est pas possible d’obtenir l’exécution forcée du contrat en exigeant que la vente vous soit consentie du seul fait que le vendeur ne vous a pas proposé le bien immobilier en priorité. En effet, le pacte vous accorde seulement une priorité en cas de vente. Il n’impose pas l’obligation de vous vendre le bien en exclusivité, contrairement à la promesse unilatérale de vente.
Un avocat peut également vous aider à obtenir des dommages-intérêts pour les pertes que vous auriez subies dans la perspective de conclure le contrat, si vous avez avancé des sommes notamment.
Création d’une nouvelle action : l’action interrogatoire
L’ordonnance de 2016 précitée vient créer une nouvelle action : l’action interrogatoire a été insérée à l’article 1123, al. 3 et 4 du Code civil.
« Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir.
L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat ».
Un tiers peut ainsi exercer cette action s’il avait connaissance ou soupçonnait l’existence du parte de préférence. Cette action s’appliquer pour tous les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.
Cela permet d’éclaircir la situation entre le bénéficiaire du pacte, le vendeur et le tiers. Cet apport de la réforme améliore la sécurité juridique des transactions.
En tant que bénéficiaire du pacte, veillez à répondre à la sollicitation du tiers, car votre silence aura pour conséquence de vous priver de la possibilité de vous substituer au tiers et de demander la nullité du contrat.
En définitive, le choix des actions qui vous sont ouvertes est vaste, mais tout dépendra des éléments de votre dossier. Chaque contentieux appelle une solution particulière. Le cabinet Avocats Picovschi fort d’une longue expérience en droit immobilier saura établir le meilleur plan d’action possible pour mettre toutes les chances de succès de votre côté.
Sources : Civ. 3e, 10 févr. 1999 ; Cass., ch. mixte, 26 mai 2006 ; Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016
