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Investir dans l’immobilier en France, Avocats Picovschi vous donne les clefs du succès

| Publié le 03/08/2016

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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La France, riche de son patrimoine historique et architectural, est particulièrement prisée par les investisseurs étrangers, notamment pour ce qui est des biens d’exception. Cependant, avec le Brexit, un climat d’incertitude s’est installé sur le marché anglais ouvrant de nouvelles perspectives au marché immobilier français, très porteur. 

Le New York Times nous a interrogés sur le sujet, nous donnant alors l’occasion de faire le point pour les investisseurs étrangers sur les règles de base en matière d’achat immobilier. Avocats Picovschi vous livre son analyse.

   

  • Existe-t-il des restrictions pour les investisseurs étrangers qui souhaitent acheter en France ?

En 2015, environ 75 000 transactions immobilières en France concernaient des étrangers non résidents, c’est-à-dire des personnes n’ayant pas leur domicile fiscal en France. Contrairement à ce qui existe dans certains pays, il n’y a pas de législation restrictive à l’achat immobilier des étrangers en France. Sachant que c’est la loi du lieu de situation du bien qui s’applique en matière immobilière, la loi française va donc s’imposer.  Ces derniers peuvent donc effectuer des achats sans condition de nationalité ou de résidence. Des différences peuvent en revanche exister s’agissant du régime fiscal applicable à l’acquisition, d’où l’intérêt de faire appel à un avocat fiscaliste qui vous aidera à appréhender la dimension fiscale de votre projet et à l’optimiser.

 
  • Le BREXIT aurait-il des répercussions sur le marché immobilier français ?

Le Brexit peut avoir des conséquences économiques directes sur le marché immobilier français puisqu’une baisse de la devise britannique est envisagée. Elle était déjà de -9% une semaine après le vote. Par conséquent, on peut prévoir une baisse de pouvoir d’achat et donc une diminution de la demande des Britanniques qui souhaitent acheter en France. Or, on note que ces derniers sont les premiers investisseurs étrangers, juste avant les Italiens. Mais à l’heure actuelle, les agents immobiliers constatent une demande grandissante des Britanniques sur le marché immobilier français ce qui entraine une augmentation des prix. Cette demande pourrait s’expliquer par le besoin d’investir dans des valeurs sûres et donc dans l’immobilier français qui demeure relativement stable et offre un marché de luxe attrayant.  Ainsi si la situation persiste, la France et plus précisément Paris pourrait bien devenir le pays européen le plus attractif pour les investisseurs immobiliers étrangers.

 
  • Y a-t-il des spécificités liées à l’achat de maison ou de propriété historique en France ?

La première chose à prendre en compte lors de l’achat d’un immeuble situé en France : l’application de la loi française alors même que l’acheteur est étranger. En effet, la loi du lieu de situation du bien s’applique en matière de droit immobilier. Il existe toutefois des dispositions particulières pour les ressortissants européens ou les ressortissants d’un État signataire de conventions avec la France.

Concernant le financement, les transferts de fonds que nécessite l’achat feront l’objet d’un examen précis pour s’assurer qu’ils ne constituent pas des opérations de blanchiment d’argent.

Enfin, la principale difficulté est relative à la fiscalité, car les biens immobiliers font l’objet de taxes, frais et impositions. Le code général des impôts décrit l’existence de régimes spécifiques dès la détention du bien, puis en cas de revente ultérieure. Il existe par exemple une législation particulière s’agissant du calcul de la plus-value immobilière. En matière fiscale, il est souvent opportun de s’entourer d’un conseiller pour sécuriser son investissement. Il est d’ailleurs obligatoire, sauf en cas de dispense automatique, pour tous résidants en dehors du territoire de l’Union européenne de recourir à un représentant accrédité.

Par ailleurs, concernant les biens « classés » (à l’inventaire des monuments historiques…), il existe, suivant les cas, certaines obligations et notamment une obligation d’ouverture au public. La loi fiscale française prévoit des dispositions favorables en cas de travaux à effectuer dans ces biens. Le recours à un avocat est vivement conseillé dans l’établissement du projet de cet achat.

 
  • Quels sont les taxes et frais à supporter lors de l’acquisition d’un bien immobilier en France ?

Par principe, les frais sont à la charge exclusive de l’acquéreur. Au moment de l’achat, l’acquéreur ne supporte en général que les « frais de notaire ». Ceux-ci comprennent la rémunération du notaire, les droits d’enregistrement, des frais de formalité et de publication, les débours et les taxes que le notaire reverse à l’État et aux collectivités territoriales. Le total est généralement compris entre 6 à 8% du prix de vente du bien. Si l’achat s’est effectué par le biais d’un intermédiaire (agence immobilière), le vendeur reporte généralement les commissions sur le prix d’achat. Mais les taxes ne portent pas sur cette partie du prix.

Une fois dans son patrimoine, le bien immobilier est ensuite soumis à divers impôts. Certains s’appliquent pour les résidents français comme pour les étrangers (impôts locaux, impôts sur les revenus générés par le bien s’il est mis en location, impôt de solidarité sur la fortune si votre patrimoine immobilier en France excède 1,3 million d’euros). Dans le cas où le bien n’est pas loué, les non-résidents sont également soumis à un impôt sur le revenu sur une base forfaitaire égale à trois fois sa valeur locative. Cependant, cet impôt ne s’applique pas à tous les étrangers. En effet, certaines conventions bilatérales prévenant la double imposition permettent aux étrangers d’être exonérés du paiement de cet impôt en France.

Des mécanismes d’exonérations et des niches fiscales permettent également aux propriétaires de biens immobiliers en France de diminuer les impositions, parfois de manière conséquente. L’avocat expert en optimisation fiscale pourra, par exemple, conseiller à son client de créer une SCI pour la gestion de son patrimoine immobilier, afin de déduire certains frais. Même au moment de la cession, l’avocat fiscaliste sait utiliser les outils offerts par la législation française pour diminuer la taxe sur les plus-values immobilières.

 
  • Quels sont les professionnels qui interviennent en matière de vente d’immeuble ?

Même si les ventes/acquisitions passent devant notaire, il est important de se faire assister par un avocat à toutes les étapes de l’acquisition (négociation, relecture des actes…) afin de sécuriser l’opération et anticiper toute problématique ultérieure.

En France, toutes les transactions immobilières doivent passer devant le notaire qui est un officier ministériel. Il assure la sécurité juridique des transactions. En effet, il accomplit toute une série de formalités et d’actes. Il vérifie notamment le régime marital de l’acquéreur, sa nationalité, la validité du titre de propriété fourni par le vendeur, adresse à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner du vendeur afin de s’assurer qu’elle ne désire pas exercer son droit de préemption, vérifie l’état civil des parties, etc.  Il doit également vérifier les transferts ou virements qui lui seraient adressés et le sérieux des établissements bancaires qui les auront effectués. De plus, il conseille les parties et rédige l’acte définitif de vente. Enfin, il publie l’acte, afin d’attester que vous êtes bien propriétaire du bien, et le conserve pendant 75 ans. 

S’agissant de la négociation et de la rédaction des avant-contrats, le vendeur fait généralement appel à un agent immobilier, mais l’avocat est là pour vous conseiller et veille à ce que les clauses insérées au contrat ne portent pas atteinte à vos droits. Par ailleurs, il est désormais de plus en plus fréquent, que ce soit pour le vendeur ou l’acheteur, de recourir aux services d’un avocat ayant le statut de mandataire en transactions immobilières, véritable soutien juridique de son mandant.

 
  • Quels sont les frais engagés et qui les supportent ?

Les frais liés au service du notaire sont payés par l’acquéreur du bien, conformément aux dispositions du Code civil. Mais l’acquéreur peut convenir avec le vendeur d’un « contrat en mains », ce qui signifie que le vendeur va payer les frais de notaire. Quant à l’avocat, il est rémunéré par celui qui le mandate.

Précisons que par principe, les achats de biens immobiliers situés en France se font selon la monnaie en vigueur en France, à savoir l’euro. Les biens sont donc estimés en euros et le contrat de vente fixera un prix en euros. Le taux de change constitue par ailleurs un enjeu particulier dans les ventes immobilières.

 
  • Les étrangers peuvent-ils souscrire un crédit immobilier en France ?

Les étrangers non résidents peuvent tout à fait souscrire un crédit immobilier en France. Cependant, les conditions sont plus strictes. L’acheteur devra généralement fournir un apport personnel d’environ 20% du prix du bien immobilier et être en mesure de payer la totalité des frais de notaire ou frais annexes. En effet, les banques ne prêtent pas le prix total de l’acquisition immobilière. En revanche, la somme restante peut l’être à condition que l’acquéreur présente des sources de revenus stables. En fonction du montant et de la stabilité des revenus, la somme que les établissements de crédit acceptent de prêter est croissante. En effet, la loi dispose que le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas excéder 33% de ses revenus.

Actuellement, la France bénéficie de conditions extrêmement favorables en matière d’emprunt puisque les taux de crédit sont particulièrement bas et cette baisse ne cesse de s’accentuer ces derniers mois.

L’avocat en droit bancaire est là pour servir d’intermédiaire entre l’investisseur et les organismes bancaires afin notamment de négocier les taux les plus avantageux pour son client et le conseiller en matière de garantie.

Les questions d’investissement immobilier nécessitent une parfaite connaissance du marché immobilier français et de ses intervenants.  Notre cabinet met son expérience au service de ses clients, investisseurs, et offre une pluralité de compétences. Notre savoir-faire nous permet d’assurer le suivi et la concrétisation de leur projet : optimisation fiscale et patrimoniale, force de négociation, sécurisation juridique de l’opération … Ainsi, qui mieux qu’Avocat Picovschi peut vous conseiller et vous accompagner dans votre projet !

 

Retrouvez l’intégralité de l’article du New York Times en suivant le lien.

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