Vous héritez d’un bien immobilier : tour d’horizon de la fiscalité applicable

Futurs propriétaires immobiliers, aux côtés des frais de succession dont vous devrez en principe vous acquitter, se cachent d’autres coûts insoupçonnés, liés à la fiscalité locale. Taxe foncière sur les propriétés bâties ou non-bâties (TFPB/TFPNB), taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménages (TEOM)… les impôts locaux représentent un montant non négligeable que vous devrez régler en devenant propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers. En principe payables par le propriétaire ou l’usufruitier du bien, ils sont dus par les indivisaires en cas d’indivision, et par la succession en cas d’héritage. Leur montant, calculé en fonction des valeurs locatives cadastrales, est variable d’une collectivité à l’autre. Après des années de hausse, il a augmenté plus faiblement, de 0,1 % sur un an en 2017, selon l’analyse du Forum pour la gestion des villes. Détail de ces taxes.

La taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties ou sur les propriétés non-bâties (sols, terres et serres agricoles, carrières, étendues d’eau, etc.) est due par le propriétaire, bailleur ou occupant, au 1^er janvier de chaque année. Dans certains cas, il est possible d’en être exonéré : les biens immobiliers neufs n’y sont pas redevables dans les 2 ans à compter du 1^er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement des travaux, tout comme les bâtiments ruraux affectés exclusivement à un usage agricole. Vous pouvez aussi bénéficier, à titre exceptionnel, d’une exonération par votre commune qui peut décider de geler son application au cas par cas. Par ailleurs, certains contribuables peuvent aussi ne pas payer de taxe foncière sous conditions de ressources.

La taxe d’habitation / TEOM

La taxe d’habitation est quant à elle redevable par le propriétaire, le locataire ou l’occupant à titre gratuit. Sont concernés les logements meublés et ses dépendances (parking ou garage privatif). À noter que, dans le cadre du Projet de loi de finances pour 2018, le gouvernement prévoit sa suppression pour 80 % des foyers d’ici à 2020. Autre taxe accessoire due au titre des impôts locaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Payable également par le propriétaire, elle est quant à elle une charge récupérable auprès du locataire.

Attention : certaines communes ont également instauré une majoration de taxe d’habitation pour les résidences secondaires. C’est le cas de Paris, où la surtaxe peut aller de 5 à 60%. Un doute sur votre imposition ou son montant ? Le fisc vous demande clarifier votre situation ? Notre cabinet, expert des questions fiscales, peut vous épauler dans vos démarches et vous conseiller face à l’administration.

La CFE, pour les entreprises

Vous voulez établir votre activité dans des locaux dont vous allez devenir propriétaire ? Applicable aux entreprises exerçant une activité professionnelle non salariée, la contribution foncière des entreprises (CFE) fait partie des impôts locaux professionnels, avec la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La CFE est assise sur la valeur locative des biens immobiliers passibles d'une taxe foncière et utilisés par l'entreprise pour les besoins de son activité professionnelle au cours de l'année N-2. Ainsi, pour 2017, ce sont les biens utilisés en 2015 qui sont pris en compte. La CVAE, elle, s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse 500 000 euros. Son taux, progressif, est de 1,5% pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est supérieur à 50 millions d’euros.

Des dispositifs de soutien fiscal sont envisageables pour certaines sociétés comme, par exemple, pour les jeunes entreprises innovantes (JEI). Le conseil de l’avocat, expert en droit des affaires et en droit fiscal, peut vous aider pour optimiser la stratégie fiscale de votre entreprise.

Les autres taxes : le cas des logements vacants…

Attention, d’autres charges peuvent s’ajouter aux impôts locaux. Le fisc appréhende ainsi les biens immobiliers inoccupés, qui peuvent faire l’objet de deux prélèvements spécifiques : la taxe sur les logements vacants (TLV) d’une part, applicable dans les communes caractérisées par une tension en logement, à savoir celles de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) d’autre part, applicable dans certaines communes où la précédente TLV ne s’applique pas.

…et de la mise en location

Une fiscalité propre à la mise en location de votre futur logement est aussi à prévoir. Les propriétaires-bailleurs de logements loués meublés sont en principe imposés aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils ont le choix en fonction du montant des revenus qu’ils perçoivent : opter pour le régime « micro BIC », pour les revenus inférieurs à 32 900 euros, qui prévoit en outre un abattement de 50%. Attention, ce régime n’est pas applicable aux indivisions. Le régime dit « réel », qui s’applique aux loueurs dont les revenus excèdent ce plafond, suppose quant à lui de tenir une comptabilité propre.

Enfin, les loueurs de logements vides sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent également : le micro-foncier, pour les revenus de moins de 15 000 euros par an qui donne droit à une réduction forfaitaire de 30%, et le régime réel au-delà, dans lequel il est possible de déduire charges et frais de tenue de gestion courante. Dans tous les cas, ces régimes étant plus ou moins complexes, il est utile de recourir à un avocat pour se prémunir contre tout risque de requalification par le fisc.

En cas de conflit avec l’administration fiscale ou pour anticiper tout litige, Avocats Picovschi, expert en droit fiscal et en immobilier, peut vous aider à défendre vos intérêts.

Sources : www.impots.gouv.fr ; bofip.gouv.fr ; www.forum-gv.com ; Le Figaro (19/05/2017), Guillaume Guichard ; leparticulier.lefigaro.fr (01/02/2017), Stéphanie Alexandre