Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
En tant que particulier propriétaire ou usufruitier d’un logement non meublé, il se peut que vous soyez contraint à des obligations particulières en matière fiscale. Ainsi, la taxe sur les logements vacant en constitue une belle illustration. Avocats Picovschi se propose de vous éclairer sur l’ensemble de ces obligations à prendre en considération.
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants ?
En principe, dans certaines communes, les propriétaires ou usufruitiers lorsqu’ils disposent d’un logement vacant depuis au moins un an sont soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). La liste des communes concernées est en principe établie par décret.
Certains critères se doivent d’être remplis toutefois. En effet, le logement est imposable s’il est situé dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants et qu’il a été constaté un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Si vous disposez de plusieurs logements vacants, vous devez payer la taxe pour chacun d'entre eux.
Toutefois, la TLV n'est pas due si le logement nécessite des travaux importants pour être habitable. De plus, il existe d’autres circonstances qui tendent à s’exonérer du paiement de la taxe.
En effet, lorsque le logement est vacant, mais que cela est indépendant de votre volonté ou qu’il est occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une année ou également lorsqu’il constitue votre résidence secondaire meublée soumise à taxe d’habitation, alors vous êtes susceptible d’échapper au paiement de la taxe.
Toutefois, l’administration fiscale n’est pas infaillible. Il se peut, en effet, qu’elle commette des erreurs notamment lorsqu’elle n’a pas pris connaissance de circonstances vous permettant d’être exonéré de taxation. En pratique, il se peut que le bien immobilier soit en réalité loué à vos enfants. Il est vrai que l’administration applique en principe une présomption d’inoccupation et il vous revient de contester au plus vite le paiement de cette taxe en prouvant que le logement n’est pas vacant. Ainsi, vous pouvez adresser une réclamation auprès de l’administration fiscale. L’avocat, fort de son expérience en ce domaine, saura vous assister tout au long de vos démarches.
Encadrement des loyers lors de la mise en location de logement vacant ?
Le décret d'encadrement des loyers « Duflot » a eu pour ambition de conditionner l’évolution du montant des loyers dans divers secteurs. Il est entré en vigueur pour la première fois le 1er août 2012 et il a été reconduit pour un an à compter du 1er août 2016.
En parallèle, la loi ALUR aligne la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers sur celle des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232). En effet, il s’agit des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombres d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».
En définitive, le législateur s’attrait à fixer un montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les « zones tendues ».
En principe, la loi prévoit que lors de la remise sur le marché d’un logement vacant depuis le 1er août 2016 et jusqu’au 31 juillet 2017, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, lorsque ce loyer n’a pas été révisé dans les 12 mois précédant le nouveau bail, il est possible d’en déduire qu’une revalorisation tendra à s’opérer en fonctions de l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL).
Le législateur a toutefois prévu des exceptions en la matière. En effet, l’encadrement n’a pas vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où les logements font l’objet d‘une première location ou lorsqu’ils sont inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois. Ainsi, dans ces circonstances, la fixation du loyer est, en principe, libre.
De même, en cas de travaux dans le logement ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur n’est pas tenu aux règles en matière d’encadrement des loyers. Ainsi, il est en droit d’appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé au précédent locataire, dans les conditions précisées par le législateur.
Avocats Picovschi, cabinet d’avocats au Barreau de Paris depuis près de 30 ans, maîtrise tous les aspects des baux et est donc apte à vous assister tant en cas de contentieux qu’en matière de conseil, n’hésitez pas à nous contacter !
Sources : www.service-public.fr : « En quoi consiste l'encadrement des loyers ? » ; www.immobilier.lefigaro.fr : « Êtes-vous concerné par la taxe sur les logements vacants? » le 10/12/15
