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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location. Vous vous interrogez sur le régime locatif à choisir. Faut-il privilégier le micro foncier ou le régime réel ? Est-il préférable de louer un bien vide ou au contraire un bien meublé ? Comment faire pour réduire ses impôts ? Avocats Picovschi vous propose de faire le point sur les possibilités d’investissements locatifs et sur les différentes stratégies à adopter pour les optimiser fiscalement.
Location vide ou meublée quelle est l’option la plus rentable ?
Si vous décidez de louer un logement vide (ou non meublé), les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En d’autres termes, les revenus issus de votre location vont s'ajouter à vos salaires.
Dans cette hypothèse vous avez le choix entre deux régimes :
- Le micro-foncier également connu sous le nom de régime forfaitaire
- Le régime réel
Le micro foncier
Le micro foncier est le régime le plus simple des deux puisque vous n’avez qu’à déclarer les loyers perçus.
En revanche, seuls les contribuables dont les revenus bruts pour les locations vides sont inférieurs à 15.000 euros sur l'année peuvent opter pour ce régime.
Le régime du micro-foncier vous permettra de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers déclarés. Par conséquent, vous ne serez donc imposé que sur 70 % de vos revenus locatifs.
Attention : le régime du micro foncier n’est pas applicable lorsque vous êtes propriétaire de certains biens, tels que des monuments historiques, ou des immeubles placés en zone bénéficiant de réductions d’impôt pour favoriser les investissements.
Ce régime est cependant cumulable avec d’autres régimes de défiscalisation tels que les dispositifs Pinel ou Malraux.
Le régime réel
Si vous percevez plus 15 000 € de loyers par an vous serez automatiquement soumis au régime réel. Celui-ci vous permettra de déduire de vos loyers tout ce que vous dépensez dans le cadre de la gestion de ce bien immobilier tels que :
- les charges de copropriété (syndic);
- le montant des travaux (réparation, amélioration) ;
- les intérêts du prêt ;
- les primes d’assurance (habitation, loyers impayés) ;
- la taxe foncière
Le calcul est simple, si les charges déductibles dépassent les 30% du loyer - abattement fiscal du régime micro foncier - le régime réel est plus intéressant.
Attention : Si, dans le cadre d’une location non meublée, vous avez opté pour le régime du réel simplifié, vous êtes tenu de conserver ce régime au moins 3 ans.
Enfin, en cas de déficit, vous ne pourrez imputer ces sommes sur votre revenu imposable. Cependant vous pourrez déduire de vos revenus fonciers des dix prochaines années. Ceci dans la limite de 10 700€ par an.
Par exemple, si vous avez un déficit de 15 000€ en l’année N et un bénéfice de 17 000€ en N+1, vous serez imposés sur seulement 6 300€ de revenus fonciers et vous pourrez soustraire 4 300€ aux revenus de N+2.
Location meublée : quelle fiscalité ?
Les revenus résultants de locations meublées doivent quant à eux être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela tient au fait que le bailleur d'un logement meublé est fiscalement considéré comme un commerçant. En d'autres termes, vous êtes considéré comme une entreprise et vous devrez à ce titre remplir des obligations comptables. Deux statuts existent : celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP). A noter que si les revenus fonciers sont supérieurs à 23 000 euros, ou si leur montant excède les revenus du foyer fiscal, vous serez en principe considéré comme un loueur professionnel.
Selon le montant des loyers que vous avez perçus, les règles de déclaration et d’imposition diffèrent. Si vos revenus de location meublée sont inférieurs à 72 600 € par an, vous serez par défaut inscrit au régime du micro bic. Avec ce régime vous aurez uniquement à déclarer les loyers perçus auxquels le fisc appliquera un abattement forfaitaire de 50 % avant de calculer l’impôt. Au-delà, ou sur option, vous passez au régime réel simplifié où vous diminuez votre imposition en appliquant un système de déduction des charges et d'amortissements. Vous pouvez alors dans certains cas être totalement exonéré d’impôts.
En clair, les déductions fiscales en matière de location meublée, notamment sous le régime réel, sont les plus avantageuses et peuvent même, dans certaines conditions, vous approchez d’une imposition zéro. En étant loueur en meublé professionnel, les déductions porteront sur vos revenus globaux, ce qui est encore plus avantageux. Toutefois, les critères de la location meublée, et à fortiori de la location meublée professionnelle, sont plus contraignants.
L’avocat : atout majeur pour optimiser fiscalement un investissement immobilier
Il n’existe pas de recette miracle pour vous éviter d’être imposé sur les revenus locatifs perçus. En revanche, une série de dispositifs vous permettent d'alléger la facture fiscale si vous décidez de louer ou en vide ou en meublé. Pour y parvenir, les compétences d’un avocat expérimenté en la matière vont permettront d’optimiser fiscalement vos investissements immobiliers.
Par ailleurs, certaines erreurs telles qu’un taux de TVA erroné peuvent vous coûter cher et aboutir à un contrôle fiscal. En cas d’investissement immobilier, le recours à un avocat compétent est fortement recommandé. Nos avocats ont l’habitude de négocier avec le fisc et obtiennent très souvent gain de cause. De plus, si cela résulte de la faute d’un tiers, sa responsabilité pourra être engagée.
Avocat Picovschi, compétent en matière de droit fiscal à Paris depuis 30 ans vous accompagne pour monter et optimiser votre projet d’investissement locatif.
