SOMMAIRE
La Cour de cassation rappelle que dans le cadre d'un bail d'habitation, le délai de préavis pour donner congé, est réduit pour les personnes âgées et malades.
La notion de vente d’immeuble à construire
La vente d’immeuble à construire correspond à la vente où « le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat » (article 1601-1 du Code civil). En l’espèce, il y a deux catégories de vente d’immeubles à construire : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
La vente à terme correspond au contrat par lequel un propriétaire vend son bien moyennant le paiement d’une somme au comptant et le reste par versement de mensualités. Dans le cas de la vente à terme à jouissance différée, le vendeur pourra continuer à jouir du bien tant que l’acquéreur ne se sera pas totalement acquitté du prix de vente. En revanche, dans le cas de la vente à terme libre l’acheteur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique, et ce même s’il n’a pas encore réglé l’intégralité du prix de vente.
La vente en l’état futur d’achèvement correspond quant à elle à l’acquisition d’un bien qui n’existe pas encore. L’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’édification du bien et du paiement du prix de vente. L’acquisition des droits de propriété se fera donc au grès de la construction du bien. Les deux contentieux les plus fréquents en matière de VEFA sont les retards de livraisons et l’existence de malfaçons.
Il faut savoir qu’avant la conclusion du contrat de vente, un contrat préliminaire peut être rédigé, il s’agit d’un contrat de réservation. Ce dernier comprend notamment le prix du local réservé et le délai de rétractation de l’acquéreur. Le contenu de ce contrat est très important.
Au cours du contrat, de nombreuses difficultés peuvent intervenir compliquant la réalisation de l’opération. Dans ces moments là, de nombreuses problématiques peuvent surgir et il n’est pas toujours facile d’y faire face. Votre avocat en droit immobilier vous aidera à prendre toutes les précautions nécessaires en insérant toutes les clauses indispensables afin de prévenir d’éventuelles difficultés lors des travaux de construction et de la livraison du bien.
Le contentieux du contrat de vente d’immeuble à construire
Le contentieux relatif à l’exécution du contrat est inhérent aux obligations des parties contractantes. En la matière, le non-respect des obligations des parties porte sur :
- l’absence d’édification du bien
- l’absence de garanties offertes par le vendeur
- l’absence de paiement du prix par l’acquéreur.
L’obligation d’édification du bien consiste en l’engagement du vendeur de construire l’immeuble tel que prévu par le contrat. Il s’agit de l’obligation première du vendeur. Consécutivement à l’obligation d’édification de l’immeuble, le vendeur doit s’acquitter de son obligation de délivrance du bien auprès de l’acquéreur. Cette obligation contraint le vendeur à livrer un bien conforme et exempt de défauts.
Le vendeur doit enfin garantir le client de tout vices cachés et défauts de conformité. La garantie des vices cachés permet au client d’être garanti contre les éventuels défauts du bien acheté. Le défaut de conformité correspond lui à la livraison du bien sans qu’il ne dispose de défauts de construction ou autres défauts ne permettant pas la jouissance libre du bien.
Le non-respect des obligations ouvre certaines possibilités pour chaque partie contractante. En cas de non-paiement du prix, le vendeur peut demander la résolution du contrat de vente immobilier (c’est-à-dire l’anéantissement du contrat de vente en vertu de l’article 1654 du code civil). Quant à l’acquéreur, il faut distinguer si le non-respect des obligations concerne l’obligation de délivrance ou la garantie des vices cachés. Concernant l’obligation de délivrance, il est possible de demander la résolution du contrat ou le versement de dommages et intérêts. Quant à la garantie des vices cachés, une action dans les 2 ans depuis la constatation du défaut ouvre droit à remboursement.
Vous souhaitez prendre l’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier afin de vous aider à faire respecter vos droits ? N’hésitez pas à nous contacter et venir nous rencontrer. Avocats Picovschi se chargera de vous accompagner tout au long de la procédure contre le vendeur défaillant dans l’exécution du contre de vente.
Sources : lexis360.fr, « synthèse – vente d’immeuble à construire et vente d’immeuble à rénover », François Magnin, 8.10.2018 ; lexis360.fr, « fascicule 82-10 : vente d’immeubles à construire – régime général – règles propres à la vente à terme – règles propres à la vente en l’état futur d’achèvement ;
