Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf sur plan, l’acquéreur est lié au promoteur par un contrat de vente en état futur d’achèvement, dit VEFA. Le promoteur s’engage alors à livrer le bien en question à une date fixe et selon un cahier des charges précis. Si la construction peut faire l’objet d’une annulation, c’est souvent au moment de la livraison du bien que les conflits apparaissent, notamment en cas de retard ou de finitions bâclées. Avocats Picovschi vous expose les recours envisageables.
Qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement ?
Le contrat de VEFA est défini par l’article 1601-3 du Code civil. « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. »
On parle de VEFA lorsqu’il est question de l’acquisition d’un bien immobilier sur plan. Cet achat d’un bien non construit est soumis aux règles particulières du droit de la construction et de l’habitation.
La VEFA comprend deux étapes. Au moment de la réservation du bien, l’acquéreur signe un contrat de réservation et verse un dépôt de garantie. Lorsque la construction démarre, un contrat de vente doit être signé devant notaire.
Le contrat de VEFA garantit à l’acheteur que le bien pour lequel il a signé sera bien celui qui sera livré. Les articles R261-25 et R261-26 du Code de la construction et de l’habitation exigent notamment que soient mentionnés les surfaces d’habitation, le nombre de pièces, les éléments d’équipements ou encore les matériaux utilisés. En outre, le contrat de vente doit indiquer la date précise de la livraison du logement, les éventuelles pénalités de retard, le prix d’achat, l’échelonnement des paiements et les conditions de révision du contrat.
Quels recours possibles ?
Plusieurs contentieux peuvent survenir avec le promoteur immobilier dans le cadre d’un achat en VEFA. En effet, le projet de construction peut être annulé, la livraison retardée, des défauts de conformité peuvent être constatés au moment de la livraison et postérieurement. Que peut faire l’acheteur ?
- Vos recours avant la livraison du bien immobilier :
Lorsque le projet de construction est annulé, l’acquéreur ayant déjà signé le contrat de réservation doit récupérer l’acompte versé. Le promoteur est alors tenu de restituer les sommes engagées. À défaut, il est possible de le poursuivre devant les tribunaux.
Situation plus grave, il est possible que le vendeur vous ait caché sciemment un élément déterminant qui a de fait vicié votre consentement. Cette « réticence dolosive » est susceptible de justifier l'annulation du contrat de vente. Peut notamment constituer un tel élément la défaillance d'un entrepreneur, connue au jour de la vente, et dont le vendeur sait qu'elle est incompatible avec le délai de livraison annoncé et les impératifs des acquéreurs (Cour d’appel de Lyon, 16 mai 2017, n° 14/09117).
Par ailleurs, si le vendeur ne livre pas le logement dans les délais, il doit, dans certains cas, payer des pénalités de retard dès le premier jour de retard si celui-ci est supérieur à 30 jours. Cependant dans la plupart des contrats VEFA est prévue une clause listant les causes légitimes de suspension du délai de livraison. En général, les intempéries, le recours de tiers relatifs aux permis de construire, une grève partielle ou totale ou encore une crise sanitaire (COVID-19) sont des causes légitimes de retard de livraison. Aucune indemnité n’est due par le promoteur dans ces cas-là.
Si ces causes sont légitimes, attention toutefois aux promoteurs qui en abuseraient pour justifier d’un retard important !
Toutefois, si le retard est extérieur aux causes présentent dans la clause, il est dit injustifié et une indemnisation est possible. Aucune disposition légale n’encadre l’indemnisation des retards de livraison en matière de VEFA. C’est pourquoi il est recommandé de se faire assister d’un avocat dans la mesure où la responsabilité du promoteur ne peut être engagée que dans des cas très limités. En effet, ces dernières années un certain nombre de décisions de justice ont exonéré le vendeur de responsabilité au titre de la force majeure. Tout dépendra du contenu des clauses du contrat et des circonstances de l’espèce, c’est la raison pour laquelle il est important de faire appel à un avocat compétent en la matière.
Si les retards de courte durée sont difficilement indemnisables, le recours à avocat expert en droit de la construction peut être bénéfique pour démontrer le préjudice subi en raison d’un retard important. L’avocat pourra alors défendre au mieux vos intérêts et obtenir le paiement de pénalités de retard.
De même, en cas de retard de livraison, l’acheteur peut avoir à supporter des frais supplémentaires liés par exemple à la location d’un logement. Il doit alors mettre en demeure le promoteur et peut invoquer tout type de préjudice s’ils découlent du retard de livraison du VEFA.
- Vos recours après la réception du bien immobilier :
Lors de la livraison du bien, l’acquéreur peut constater des malfaçons ou l’absence de conformité des travaux au contrat de vente. Dans ce cas, il peut refuser de prendre possession des lieux. Il faut alors dresser un procès-verbal signé par l’acquéreur et le promoteur mentionnant toutes les imperfections. Dans ce cas, le solde du prix de vente doit être consigné.
Par ailleurs, dès réception des clés, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour lister les malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées dans le procès-verbal de livraison. L’état des lieux doit être adressé au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception, lequel dispose d’un délai d’un an pour rectifier la situation. À défaut, l’acheteur peut saisir le tribunal judiciaire avant l’expiration de ce délai pour réclamer l’annulation du contrat de vente ou une diminution du prix.
L’acheteur bénéficie de la garantie de parfait achèvement qui prévoit la remise en état de tous les défauts ou malfaçons qui apparaîtraient pendant la première année suivant la réception.
Par ailleurs, la garantie décennale du constructeur couvre l’acheteur des défauts de conformité graves, qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à sa destination.
Sachez qu’une jurisprudence récente vous permet de bénéficier du concours de l’action en garantie décennale et de l’action en réparation des vices apparents (Civ. 3e, 14 janv. 2021, n° 19-21.130).
Prendre un avocat en droit de la construction est essentiel pour vous assurer les meilleures chances de succès. Il vous représentera devant les tribunaux lors de toutes les procédures et vous pourrez ébaucher ensemble la meilleure stratégie à adopter en ayant toujours en vue la défense de vos intérêts.
Avocats Picovschi, expert en droit immobilier, met toute son expérience à votre disposition pour vous permettre d'obtenir réparation.
