Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous souhaitez conclure une promesse unilatérale de vente avec votre cocontractant. Suite à la réforme du droit des contrats entrant en vigueur le 1er octobre 2016, le Code civil introduit une nouvelle définition de cet avant-contrat. Quelles sont les conséquences de cette réforme sur votre achat ou vente de bien immobilier ? Avocats Picovschi vous donne les clés pour comprendre vos droits et devoirs.
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel un vendeur, le promettant, s’engage à conserver le bien mis en vente à la disposition du bénéficiaire, il s’interdit donc pendant un certain délai de vendre le bien à un autre acquéreur. Le bénéficiaire de la promesse dispose alors d’une faculté d’option. Il bénéficie d’un délai pendant lequel il peut à tout moment acheter le bien, objet de la promesse. Passé ce délai, le propriétaire peut alors se tourner vers d’autres acquéreurs.
Le Code civil prévoit que pour être valable, une promesse unilatérale de vente doit être rédigée par acte authentique ou bien par acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
La promesse unilatérale de vente est donc un contrat unilatéral, du fait que les deux parties doivent être d’accord sur le principe mais que seul le promettant s’engage, à la différence d’une promesse synallagmatique.
La réforme inscrit la définition de la promesse unilatérale dans la loi. A compter du 1er octobre 2016, en tant que promettant ou bénéficiaire d’une promesse, il vous sera nécessaire de connaître les nouvelles dispositions applicables à ce contrat.
Vous êtes le promettant
Vous êtes la seule partie engagée à l’issue de la conclusion de la promesse unilatérale de vente. En effet, vous vous engagez à conserver le bien que vous mettez en vente pour le compte d’un acquéreur, soit le bénéficiaire de cette promesse. Celui-ci reste libre d’exercer l’option d’achat.
Or, vous êtes soumis à un certain nombre de devoirs pendant ce temps. Vous ne pouvez pas conclure certains actes sur le bien qui pourraient entraver les droits du bénéficiaire, tels que des baux par exemple. Vous pouvez en contrepartie, stipuler une indemnité d’immobilisation dans le contrat.
Vous souhaitez vous rétracter ?
Vous ne souhaitez plus vendre au bénéficiaire de la promesse. Vous vous rétractez donc. Auparavant, la jurisprudence de la Cour de cassation refusait l’exécution forcée de la vente au profit du bénéficiaire. Autrement dit, si la rétractation intervient avant que le bénéficiaire n’exerce l’option, celui-ci ne pourra se prévaloir de la promesse. En principe, il ne peut que vous réclamer des dommages-intérêts en cas de préjudice. Mais si des clauses pénales permettant l’exécution forcée avaient été stipulées dans la promesse, vous risquez de devoir conclure la vente. Dans les deux cas, faites appel à un avocat compétent en droit immobilier pour défendre vos intérêts afin d’éviter des conséquences financières désastreuses.
Cependant, pour les promesses conclues à partir du 1er octobre 2016, l’exécution forcée de la vente est prévue par la loi. Si vous aviez stipulé un délai durant lequel le bénéficiaire pourra exercer l’option, vous ne pourrez plus vous rétracter pendant ce délai. Le bénéficiaire pourra demander l’exécution forcée de la vente sur un fondement légal.
Vous êtes le bénéficiaire de la promesse
Vous êtes libre d’acheter ou non. Si vous levez l’option, le contrat devient alors ferme et définitif. Cela signifie que la vente est conclue. Vous bénéficiez en revanche d’une possibilité de rétractation dans certains cas. Si vous êtes dans ces situations, rapprochez-vous d’un avocat compétent en droit immobilier pour vous conseiller, voire agir en justice si un litige se présente.
Le vendeur a vendu à une autre personne entre-temps, quel recours exercer ?
En principe, la promesse n’a d’effets qu’entre vous et le promettant. La vente à un tiers reste valable, sauf si celui-ci avait connaissance de votre promesse. Il est alors de mauvaise foi, la vente peut être annulée par le juge. L’intervention d’un avocat expérimenté est alors primordiale, car c’est vous qui devrez apporter la preuve de cette connaissance par le tiers.
Dans tous les cas, vous pouvez réclamer des dommages-intérêts en cas de préjudice. Vous avez alors tout intérêt à solliciter un avocat compétent habitué à l’exercice, afin de prouver votre dommage et l’étendue de celui-ci pour obtenir les sommes correspondantes.
Le cabinet Avocats Picovschi, fort de 28 ans d’expérience, dispose d’une équipe d’avocats pluridisciplinaires compétents en droit immobilier pour défendre au mieux vos intérêts.
