Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous avez un projet de construction ou d’aménagement immobilier d’habitation ? Promoteur ou constructeur, vous voulez anticiper les recours intempestifs et parfois abusifs de riverains et sécuriser votre projet ? Avocats Picovschi revient sur l’ordonnance du 18 juillet 2013, qui lève un certain nombre d’obstacles à la construction, réglemente plus strictement qu’auparavant l’intérêt à agir contre un projet immobilier, et sanctionne les recours malveillants.
La lutte contre les recours malveillants accrue
Chaque année, de nombreux projets immobiliers font l’objet de recours de la part de particuliers ou de groupements, plus ou moins fondés, qui gèlent leur construction et contribuent à freiner la production de logements en France. Une situation à laquelle a tenté de remédier l’ex-ministre du Logement, Cécile Duflot, en portant l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme. Loin de résorber l’ensemble du phénomène, estimé à 30 000 constructions chaque année, ce texte apporte cependant quelques solutions aux porteurs de projets immobiliers, qu’ils soient particuliers ou professionnels. Dans tous les cas, l’accompagnement de votre projet par un avocat compétent en matière immobilière sera un atout précieux pour les éventuels conflits auxquels vous pourriez être confrontés, et vous décharger du stress relatif à ces litiges s’additionnant aux travaux d’envergure auxquels vous devrez faire face.
Le périmètre de l’intérêt à agir restreint
Que prévoit l’ordonnance de 2013 ? En amont d’une part, elle restreint les possibilités d’agir en justice émanant de tiers contre des projets de construction, en précisant les contours de « l’intérêt à agir ». En effet, une personne ne peut désormais être recevable à former un recours contre le projet que si celui-ci est « de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien immobilier qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire » de vente d’immeuble à construire. En d’autres termes, seules les personnes géographiquement proches de la construction future peuvent agir, et apporter la preuve du trouble que leur causerait l’ouvrage.
Autre précision : l’intérêt à agir s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Sauf à faire état de « circonstances particulières » qui pourraient vous être opposées. Une notion qui reste à définir, mais qui est suffisamment large pour couvrir de nombreuses situations. C’est pourquoi, même à ce stade, s’entourer d’un avocat compétent peut s’avérer judicieux. Celui-ci effectue une veille permanente du périmètre de ces circonstances, et saura vous conseiller au mieux pour contester l’intérêt à agir d’un tiers et préserver votre intérêt.
Possible régularisation tardive
Par ailleurs, et c’est une autre avancée pour débloquer les freins à la construction : les porteurs de projet d’urbanisme peuvent aussi régulariser leur permis de construire en cours d’instance auprès du juge administratif. Le juge peut soit annuler partiellement le permis, soit décider de surseoir à statuer, s’il estime que le vice qui l’entache est susceptible d’être régularisé ultérieurement par un permis modificatif.
Enfin, pour les recours abusifs ou malveillants, l’ordonnance institue un art. L. 600-7 du Code de l’urbanisme, qui permet au juge de condamner le requérant de mauvaise foi à verser des dommages et intérêts au bénéficiaire du permis de construire, s’il estime que celui-ci a subi un préjudice excessif. À ce titre, un professionnel pourra aussi vous aider à plaider votre cause pour l’estimation des montants auxquels vous pouvez prétendre, et faire en sorte que vous obteniez effectivement une réparation financière.
Un formalisme à ne pas négliger
Il n’en demeure pas moins que la contestation de refus de permis de construire fait l’objet d’une procédure strictement encadrée. Et le fait de commencer à construire en l’absence de permis, sans autorisation de l’administration ou en dépit d’une décision de refus, sont autant de risques qui vous exposent à des poursuites et des sanctions financières et peut conduire à la démolition. Aménageur, constructeur, promoteur ou particulier, à tous les stades de la procédure, Avocats Picovschi peut vous épauler dans vos démarches grâce à son expertise dans les domaines de l’immobilier et de l’urbanisme.
Sources : Rapport du 16 mai 2013 sur le projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer pour accélérer les projets de construction ; www.cohesion-territoires.gouv.fr
