Conditions suspensives du compromis de vente: attention à la mauvaise foi

Comment se décline le devoir de loyauté en matière de conditions suspensives ?

Chaque relation contractuelle est régie par le devoir de loyauté, toute partie à un contrat de vente immobilière, à une promesse ou à un compromis de vente, est tenue de se comporter loyalement à l’égard de son cocontractant.

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Ce devoir de loyauté est inscrit au sein des dispositions  l’article 1134 du Code civil qui consacrent une importance solennelle à la volonté des parties. Cette intention commune devra être exécutée en toute loyauté, dans les formes et conditions convenues et, elle ne pourra être révoquée que d’un commun accord.

Il n’est pas rare qu’un compromis de vente portant sur un immeuble comporte diverses conditions suspensives rédigées selon la convenance des parties. À titre illustratif la survenance de la vente peut être conditionnée à l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires de la réalisation de travaux portant sur les parties communes et/ou privatives (la condition pèse sur le vendeur qui devra faire le nécessaire pour que la tenue de l’assemblée se fasse).

Cette condition peut également être stipulée à la charge de l’acquéreur qui doit obtenir un prêt dans un délai déterminé. Le débiteur de la condition devra se rapprocher de plusieurs établissements financiers s’il le faut pour obtenir une réponse (positive ou négative) quant au financement. L’acquéreur ne doit pas adopter un comportement qui serait susceptible de faire échec à la vente, notamment en restant passif quant à la demande de financement (Cass. Civ. 3^ème 13 janvier 1999, n° 97-14349). Le fait de solliciter un prêt bancaire à un taux moins élevé que celui convenu par les parties fera échec à la présomption de bonne foi (Cass. Civ. 1^ère 20 novembre 2013).

Dans le cas où débiteur de la condition suspensive adopte une attitude frivole (notamment parce qu’il regrette s’être engagé dans ce compromis de vente), il encourt des sanctions de nature civile en raison de sa mauvaise foi.

Ainsi, le principe de loyauté a été instauré afin de permettre à une partie de compter sur la parole donnée, afin de faire alors une sorte de confiance entre les cocontractants.

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Qu’en est-il de la preuve de la mauvaise foi ?

Pour contrer tout éventuel comportement déloyal d’un vendeur, législateur et juges ont fait en sorte d’instaurer des dispositions en faveur du consommateur. C’est ainsi que l’article L. 312-16 du Code de la consommation, d’ordre public, prévoit qu’en matière de vente d’un immeuble à construire, les parties ne peuvent insérer de conditions suspensives obligeant l’acquéreur de se justifier sur l’obtention d’un prêt dans des délais courts. Toute stipulation contraire sera réputée non-écrite (Cass. Civ. 3^ème 12 février 2014, n°12-27182). La preuve de la mauvaise foi du vendeur sera entre autres d’ores et déjà établie.

Dans tous les autres cas de figure, sur le fondement de l’article 1315 du Code civil, la charge de la preuve de la déloyauté pèse sur le débiteur de la condition. Ce dernier devra apporter la preuve qu’il a pris les mesures nécessaires pour obtenir un prêt ou pour réunir une assemblée générale des copropriétaires (etc.).

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Quelles sont les sanctions possibles en cas de mauvaise foi ?

Les sanctions prévues peuvent être d’ordre contractuel et/ou légal. Les parties à la promesse de vente peuvent, au regard des termes de l’article 1152 du Code civil, prévoir une clause pénale. D’autres sanctions sont également prévues par la loi.

En effet, lorsque l’une des parties fait échec à la réalisation de la vente, il se peut que le cocontractant lésé puisse obtenir à la fois des dommages-intérêts au titre de la réparation du préjudice subi et la réalisation forcée de la vente sur le fondement de l’article 1178 du Code civil (Cass. Civ. 3^ème 13 janvier 1999, n° 97-14349). De telles sanctions relèvent d’une appréciation souveraine des juges du fond, qui devront, au vu des éléments présents, caractériser la mauvaise foi (Cass. Civ. 1^ère 1^er avril 1963).

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