Promesse de vente : quand la condition suspensive est réalisée

Qu’est qu’une condition suspensive ?

Avant toute chose, il convient de préciser qu’à ce stade les conditions insérées aux articles 1108 et suivants du Code civil sont respectées (à savoir tout ce qui concerne la validité du consentement, la capacité des parties, la cause licite et un objet certain).

La promesse unilatérale de vente fait l’objet d’un formalisme strict encadré par les diverses dispositions insérées au sein du Code civil, la condition suspensive l’est aussi. L’accompagnement par un avocat expérimenté en droit immobilier et en droit des contrats est un atout dans ce genre de dossier qui prendra en charge la défense de vos intérêts.

Cette dernière est définie à l’article 1181 du Code civil comme étant l’obligation dont la réalisation dépendra d’un évènement futur et certain ou d’un évènement survenu, mais non encore connu par les parties. L’exemple type est celui de la condition suspensive insérée dans une promesse de vente immobilière, prévoyant que le contrat de vente ne sera conclu que si l’acquéreur fait le nécessaire pour obtenir un prêt selon des caractéristiques données. Autrement dit, la survie (conclusion ou caducité) de la vente dépendra du comportement adopté par l’acquéreur dans l’octroi du prêt (ne pas demander de prêts supérieurs à ses capacités financières, etc.) et de la bonne volonté de l’établissement bancaire.

Pour éviter que la vente ne soit bloquée indéfiniment et qu’elle se réalise au plus vite dans de bonnes conditions, il se peut que la condition suspensive soit assortie d’un délai. L’absence d’indication quant au délai de réalisation de la condition n’est pas, en temps normal, une cause de nullité ou de déchéance (article 1176 du Code civil). Selon la jurisprudence, à défaut de précision, il faut se référer à l’intention commune des parties de maintenir la condition suspensive pendant un certain délai raisonnable (Cass. Civ. 3^ème 20 mai 2015, n°14-11851).

Dans le cas où la condition venait à défaillir à cause du débiteur de l’obligation (l’acquéreur dans l’exemple donné), lorsqu’il y fait obstacle à sa survenance, la sanction prévue par la loi est de la réputer accomplie.

Si vous êtes partie à une promesse de vente contenant des conditions suspensives, que ce soit en qualité d’acquéreur ou de vendeur, vous réalisez que votre cocontractant a tout mis en œuvre pour faire échec à la conclusion du contrat, rapprochez-vous de votre conseil afin de faire le point sur votre situation.

Quelles sont les conditions suspensives pouvant être stipulées par les parties à une promesse de vente ?

En matière de vente sur plan ou vente en état de futur achèvement (VEFA), l’article L. 231-4 du Code la construction et l’habitation liste limitativement 5 conditions suspensives pouvant être insérées dans le contrat de vente (entre autres l’obtention d’un permis de construire ; l’obtention de l’assurance de dommages…).

En dehors des cas de la VEFA, les parties seront libres de prévoir une condition suspensive à la charge du vendeur (libération des lieux par le locataire ; réalisation de travaux) et/ou de l’acquéreur (obtention d’un crédit ; justifier des documents demandés).

La seule limite est le respect des règles d’ordre public et la protection des intérêts des parties selon les dispositions en vigueur. L’assistance d’un avocat pourrait s’avérer utile dans cette situation.

Par ailleurs, sachez que la situation de l’immeuble doit faire l’objet d’une publication auprès de la publicité foncière, qu’il soit ou non grevé d’une condition suspensive.

Enfin, notez que la législation protectrice du droit des consommateurs (articles L. 312-2 et suivants du Code de la consommation) impose que l’acquéreur, personne physique ou personne morale qui sollicite un prêt en vue de l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation, de terrains pour la construction d’immeubles à usage d’habitation (…) bénéficie d’un certain délai de réflexion.

Que se passe-t-il si les conditions suspensives sont réalisées ?

Lorsque les conditions suspensives surviennent sans encombre, en principe la promesse de vente devient parfaite. Autrement dit, elle vaut vente en application des termes de l’article 1589 du Code civil.

Surviennent alors les questions de rétractation post-signature d’un compromis de vente. À savoir que seul l’acquéreur (non professionnel) peut se rétracter dans les conditions légales prévues. De ce fait, en principe, le vendeur sera tenu d’exécuter la promesse. En cas de rétractation du vendeur, ce dernier pourra se voir forcer par les juges à conclure la vente avec les acheteurs.

Il arrive que les conditions suspensives prévues ne surviennent pas, il convient de voir ce qu’il en est.

Quel avenir pour la promesse de vente lorsque les conditions ne surviennent pas ?

Lorsque les conditions suspensives ne se réalisent pas comme convenu, la promesse de vente deviendra caduque, c’est-à-dire qu’elle sera considérée comme inexistante (sur l’absence d’obtention du prêt dans le délai fixé : Cass. Civ. 3^ème 29 mai 2013 ; Bull. civ. III, no 69). Néanmoins, les parties peuvent décider de la sauver en renonçant à la condition et de poursuivre la vente aux conditions prévues, sans pouvoir prétendre à l’octroi de dommages-intérêts (Civ. 3e, 31 mars 2005 ; Bull. civ. III, n°82)

Dans le cas où une promesse de vente est conclue sous une condition suspensive réputée non-écrite, la vente ne sera pas pour autant déclarée nulle ou caduque, elle restera valable (voir le cas de l’article L. 143-5 du Code rural et de la pêche maritime).

L’acquéreur ou le vendeur pourra rechercher la responsabilité du mandataire professionnel qui aurait manqué à ses obligations professionnelles et contractuelles, par exemple en ne vérifiant pas que les conditions nécessaires à la réalisation de la vente n’étaient pas accomplies, c’est ce qu’a récemment rappelé la Cour de cassation par un arrêt rendu au visa de l’article 1382 du Code civil (Cass.Civ. 1^ère 14 janvier 2016, n° 14-26.474).

L’avocat est là pour vous accompagner à chaque étape de votre projet de vente ou d’achat et d’assurer sa réalisation ainsi que la protection de vos intérêts. N’hésitez donc pas à nous contacter.