Ecrit par : Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
Investir dans un bien acheté en l'état futur d'achèvement présente de nombreux avantages. Attention toutefois aux pièges d'un tel investissement. Quels avantages présente la VEFA et quelles sont les précautions à prendre si vous voulez acheter en l'état futur d'achèvement ?
Le placement en action étant risqué par nature, il peut être judicieux d'investir dans l'immobilier. Par ailleurs, force est de constater que sur une longue période de trente ans, l'investissement immobilier est plus rentable que le placement en action. Investir dans l'immobilier permet de se constituer un patrimoine, de faire fructifier ses revenus et de payer moins d'impôts grâce aux mesures de défiscalisation mises en place par l'Etat.
Désireux d'acheter dans le neuf certains décident d'acheter sur plan (achat en l'état futur d'achèvement)
La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) est définie à l'article L261-3 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux ».
Quel est donc l'intérêt d'acheter sur plan ?
L'achat en l'état futur d'achèvement permet un échelonnement du paiement tout au long du chantier et permet de bénéficier de toutes les garanties liées à une construction neuve (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale). Par ailleurs, si vous voulez acheter sur plan, vous bénéficierez d'une exonération de taxe foncière durant les deux années suivant l'achèvement de l'immeuble. Il y a d'autres avantages à acheter sur plan : on choisit ce que l'on veut construire et surtout, en principe, il n'y a en principe, pas de problèmes immédiats de réparation.
Comment bénéficie-t-on de la défiscalisation ?
Certains particuliers souhaitant bénéficier des avantages de la défiscalisation achètent en VEFA. Anciennement, la loi Scellier et aujourd’hui la loi Duflot permettent d’obtenir une réduction d'impôt. Cette dernière est conditionnée par l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. Le dispositif Scellier a permis une réduction d'impôt. Pour déterminer la réduction d'impôt on applique sur le prix de revient un taux. Concernant le dispositif Scellier, en 2011, la réduction d'impôt était de 15% si le logement n'était pas un Bâtiment Basse Consommation (BBC), et de 25% s'il était un BBC. En 2012, la réduction était de 12% s'il n'était pas un BBC, 20% s'il était BBC. Par ailleurs, le taux en vigueur avec le dispositif Duflot est de 18 % de réduction d’impôts sur le montant de l’investissement. On va prendre en considération le prix de revient du bien dans la limite de 300 000 euros par an.
Toutefois, malgré les nombreux avantages que présente l'investissement en VEFA et la défiscalisation, cela peut être source de désillusion. Il faut prendre certaines précautions afin d'éviter les pièges.
Quels sont les pièges à éviter ?
Les écueils à éviter concernent la défiscalisation. Que l'on achète en VEFA ou non, il faut s'assurer de l'emplacement du bien. En effet, nombre de biens immobiliers achetés en vue de bénéficier de la réduction d'impôts, sont situés dans des lieux loin de toutes commodités, ou dans des villes où la demande de logements est inférieure à l'offre. Il faut donc s'assurer que le logement est bien situé. Cette problématique de l'emplacement de l'immeuble prend tout son sens lors d'un achat en VEFA. En effet dans les grandes villes où le foncier est rare, les constructions de logements neufs se font surtout en périphérie. Il faut donc vérifier que le lieu est attrayant au regard des commerces environnants, la desserte en transports…
Si le bien n'est pas mis en location dans les douze mois suivants son achèvement, vous ne pourrez plus bénéficier de l'avantage fiscal.
Par ailleurs, il arrive que des biens immobiliers achetés sur plans fassent l'objet de malfaçons. Trouver le locataire s'avère alors difficile. Certains propriétaires ne trouvant pas de locataires décident de vendre le bien. Là encore les difficultés ne sont pas des moindres. Qui voudra acheter un bien immobilier criblé de malfaçons. Si le propriétaire peut trouver un acheteur, le prix sera revu à la baisse.
L'avocat compétent en droit de la construction peut s'avérer être un conseil précieux lors de l'achat en l'état futur d'achèvement. Il vous conseille sur les pièges à éviter lors de l'achat, et sécurise votre projet.
