Ecrit par : Avocats Picovschi
Le parlement vient d’adopter la loi DUFLOT le jeudi 20 février 2014. Cette législation immobilière apporte un certain nombre de changements importants. Quel est l’objectif de ce dispositif ? Quelles sont les modifications principales apportées par cette loi ?
Objectif de la loi Duflot
La loi Duflot vise à amener les particuliers à investir dans les logements à prix intermédiaires neufs. Ces logements intermédiaires ne sont ni des logements sociaux ni soumis au marché libre, mais plutôt se trouvant une catégorie située entre les deux. Elle cible les villes qui connaissent une pénurie de logements, et des loyers accessibles pour les foyers modestes.Principales dispositions de la loi DUFLOT :
• Encadrement des loyers
Dans les zones où les locataires ont du mal à trouver un logement, le propriétaire ne pourra pas demander un loyer supérieur à 20% et bénéficiera aussi d'un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse.
Néanmoins, en ce qui concerne les logements particulièrement bien situés ou confortables, un "complément de loyer exceptionnel" pourra s'ajouter au loyer de base, mais le locataire pourra le contester auprès d'une commission départementale de conciliation.
• Instauration d’une garantie gratuite et publique
Il s’agit de la garantie universelle des loyers. Cette garantie d'ici au 1er janvier 2016, protègera les propriétaires, des impayés, pendant une durée de 18 mois dans la limite d'un loyer médian local. Le loyer médian est un loyer est différent du loyer moyen, c’est celui qui divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés : la première moitié des loyers lui est inférieure, la seconde moitié lui est supérieure. (Ex : si le loyer au m2 est de 20€ par m2, sur loyers regroupés, 5 sont supérieurs à 20€/m2 et 5 autres lui sont inférieurs).
• Les locataires bénéficient de plus de protection
Le délai de préavis pour quitter son logement est ramené à un mois dans les zones où il est difficile de trouver un logement. Le dépôt de garantie sera rendu dans un délai d'un mois, au lieu de deux, si rien n’est pas prévu dans l’état des lieux. Auquel cas le bailleur sera sanctionné par une pénalité, par mois de retard, de 10% du dépôt.
Le délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d'expulsion locative sera porté à trois ans.
Les frais d'agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la rédaction du bail, l'état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier.
• Une réforme des syndics de copropriété
Les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations, définies par un décret, en dehors du forfait annuel pour la gestion courante. Ils devront ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété dont ils ont la charge.
• La modification des règles d’urbanisme
La densité de construction admise (coefficient d’occupation des sols) et la taille minimale des terrains constructibles sont supprimées. Mais toute construction dans d'anciennes zones industrielles devra être précédée d'une étude sur leur état de pollution.
Dans les zones où les locataires ont du mal à trouver un logement, le propriétaire ne pourra pas demander un loyer supérieur à 20% et bénéficiera aussi d'un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse.
Néanmoins, en ce qui concerne les logements particulièrement bien situés ou confortables, un "complément de loyer exceptionnel" pourra s'ajouter au loyer de base, mais le locataire pourra le contester auprès d'une commission départementale de conciliation.
• Instauration d’une garantie gratuite et publique
Il s’agit de la garantie universelle des loyers. Cette garantie d'ici au 1er janvier 2016, protègera les propriétaires, des impayés, pendant une durée de 18 mois dans la limite d'un loyer médian local. Le loyer médian est un loyer est différent du loyer moyen, c’est celui qui divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés : la première moitié des loyers lui est inférieure, la seconde moitié lui est supérieure. (Ex : si le loyer au m2 est de 20€ par m2, sur loyers regroupés, 5 sont supérieurs à 20€/m2 et 5 autres lui sont inférieurs).
• Les locataires bénéficient de plus de protection
Le délai de préavis pour quitter son logement est ramené à un mois dans les zones où il est difficile de trouver un logement. Le dépôt de garantie sera rendu dans un délai d'un mois, au lieu de deux, si rien n’est pas prévu dans l’état des lieux. Auquel cas le bailleur sera sanctionné par une pénalité, par mois de retard, de 10% du dépôt.
Le délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d'expulsion locative sera porté à trois ans.
Les frais d'agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la rédaction du bail, l'état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier.
• Une réforme des syndics de copropriété
Les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations, définies par un décret, en dehors du forfait annuel pour la gestion courante. Ils devront ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété dont ils ont la charge.
• La modification des règles d’urbanisme
La densité de construction admise (coefficient d’occupation des sols) et la taille minimale des terrains constructibles sont supprimées. Mais toute construction dans d'anciennes zones industrielles devra être précédée d'une étude sur leur état de pollution.
