Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous venez d’acquérir un bien immobilier. Malgré vos nombreuses visites, vous ne détectez la présence de mérules qu’après conclusion de la vente. Comment engager la responsabilité du vendeur pour vice caché ? A quelle indemnisation prétendre ? Avocats Picovschi vous informe sur vos droits, à la lumière de jurisprudence de la Cour de cassation.
Diagnostic technique et garantie des vices cachés ?
En matière de vente immobilière, le vendeur doit informer l’acquéreur sur un certain nombre d’éléments afin de lui permettre d’effectuer son achat en toute connaissance de cause. Un ensemble de diagnostics techniques doit ainsi être fourni, afin d’indiquer à l’acheteur l’existence de désagrément que constitue notamment la présence d’amiante ou de termites. Le diagnostic signale également les éventuels risques liés à l’environnement.
L’absence de diagnostic technique va à l’encontre de la transparence exigée lors d’une vente. La loi protège l’acquéreur en lui permettant d’agir en garantie des vices cachés contre le vendeur.
La loi Alur renforce la protection de l’acheteur. Elle impose la fourniture d’un diagnostic supplémentaire visant à détecter la présence d’un risque de mérule. Il s’agit d’un champignon qui attaque le bois des habitations, au risque d’en provoquer la ruine. Cette obligation ne vaut cependant que lorsque l’habitation est située dans une zone dite à risque.
La mérule, un vice caché pour l’acquéreur profane
Les conditions de l’action en garantie des vices cachés sont strictes. La Cour de cassation a reconnu, dans un arrêt que la présence de mérules devait être considérée comme un vice caché à l’égard des acquéreurs.
Non seulement le mauvais état de certaines pièces de la maison « ne suffisait ainsi pas à rendre apparent le vice lié à la mérule », mais la rénovation récente du bien par les vendeurs eux-mêmes « ne pouvait pas inciter les acheteurs à s’inquiéter de la présence éventuelle d’un champignon ».
Par ailleurs, les vendeurs ne pouvaient s’exonérer de leur responsabilité quant aux vices cachés, puisqu’ils avaient découvert l’existence du champignon au sein de l’habitation lors des travaux.
En d’autres termes, le vice constitué par la présence de mérule étant antérieur à la vente et les acquéreurs, non-professionnels de la construction, n’étant pas en mesure de le détecter lors de leurs visites, ils pouvaient parfaitement invoquer la garantie des vices cachés et agir contre les vendeurs. Mais chaque situation est spécifique et la réparation n’est pas automatique. C’est pourquoi il est conseillé d’écouter d’abord les conseils avisés d’un avocat avant d’agir.
Etre indemnisé après la découverte de mérule
Les acquéreurs d’un bien qui découvrent un défaut après la vente peuvent obtenir réparation de leur préjudice. La mise en œuvre de la garantie des vices cachés permet en effet le versement d’indemnités, la restitution d’une partie du prix de vente, voire l’annulation de celle-ci.
Néanmoins, la responsabilité du vendeur ne peut être engagée qu’à la condition de prouver que ce dernier avait connaissance de l’existence du vice, par exemple de la présence de mérule.
Le recours à un avocat expérimenté en la matière est d’un grand secours pour constituer un dossier solide, apporter les preuves adéquates et obtenir réparation.
En cas de doute quant à la présence de mérule et pour tout autre défaut affectant votre bien, il est nécessaire de faire appel à un professionnel du droit afin de protéger vos intérêts. L’avocat compétent en droit immobilier et de la construction sera ainsi en mesure de vous conseiller dans vos démarches et de choisir avec vous le meilleur plan d’action pour faire valoir vos droits.
Sources : loi ALUR du 24 mars 2014 ; Articles 1641 et 1643 du Code civil
