Ecrit par :Noémie SALLE, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Le 27 mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR », est entrée en vigueur. Elle vient modifier et sécuriser les rapports entre propriétaires et locataires en encadrant davantage leurs relations et en mettant en place de nouvelles garanties. Elle amène également de nombreux changements pour les professionnels de l’immobilier. Avocats PICOVSCHI fait le point avec vous sur les mesures phares de cette loi dont toutes les dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur.
Une sécurisation des rapports entre propriétaires et locataires
La loi ALUR vient provoquer un grand changement dans le monde de l’immobilier. Ce texte vient modifier et mettre en place un grand nombre de mesures, poussant plus loin la protection des locataires, mais également des propriétaires, avec comme objectif majeur de permettre à tous d’accéder à un logement « digne et abordable ». La loi instaure de nouvelles garanties et encadre les relations des principaux acteurs de l’immobilier.
Face à l’ampleur des dispositions, nous n’aborderons ici que les mesures phares :
- l’encadrement des loyers, mesure qui a fait couler beaucoup d’encre : dans un marché locatif actuellement tendu, la loi met en place une nouvelle garantie pour les locataires contre les abus de certains propriétaires. Dans les « zones tendues » qui seront définies ultérieurement, un loyer de référence sera établi, notamment par le biais d’observatoires qui seront créés dans certaines agglomérations. Le but étant de créer à terme un réseau national.
- la garantie universelle de loyers ne devrait entrer en vigueur qu’en 2016. Ce système d’aide créé dans le but de « favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsions », sera mis en place pour garantir les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer. Pour en bénéficier, il faudra remplir un certain nombre de critères.
- un formalisme plus grand et protecteur : des documents types seront établis par décret (contrat de bail, état des lieux..) afin d’encadrer les relations entre locataires et propriétaires. La loi vient imposer un certain nombre de mentions obligatoires sur le contrat de bail. En l’absence de certaines mentions, le locataire pourra mettre en demeure le propriétaire. Le recours à l’avocat expert en immobilier sera nécessaire pour rédiger ce courrier : fondement juridique, argumentation…. En l’absence de réponse, le locataire pourra saisir le juge pour obtenir une diminution du montant du loyer. L’avocat sera alors un allié indispensable pour faire valoir vos droits.
- unifier les régimes de location des logements vides et meublés. Dans certains cas prédéfinis par la loi, le préavis d’un logement vide pourra passer de 3 à 1 mois. Les conditions de congé pour reprise ou vente sont assouplies au profit du locataire, ce qui pourrait compliquer les opérations de vente de biens immobiliers occupés.
Quels changements pour les professionnels de l’immobilier
La loi impose aux professionnels du secteur un plus grand formalisme et une plus grande rigueur.
Les détenteurs d'une carte professionnelle seront soumis à une obligation de formation continue. Un code de déontologie sera instauré et de nouvelles sanctions vont être créées. Les activités de transaction et de gestion immobilière seront désormais sous le contrôle d’instances supérieures.
- S’agissant des agences immobilières : afin d’éviter certaines pratiques et abus, leurs frais seront davantage encadrés et les prestations facturables aux locataires seront définies et plafonnées. Dans certains cas, les frais pourront être répartis entre bailleur et locataire.
- Concernant les syndics de copropriété : la loi vient modifier et encadrer leur mode de rémunération. Elle vient créer un grand nombre de mesures parfois contraignantes, qui seront précisées par Décret (immatriculation des copropriétés, ouverture de comptes bancaires distincts pour chaque copropriété…).
Les syndics devront également établir et fournir un grand nombre de documents aux copropriétaires et à tout acquéreur d’un bien en copropriété. La loi impose une plus grande rigueur, mais pourrait se révéler contreproductive en raison d’un formalisme trop lourd et contraignant. Cela pourrait se traduire par une hausse des honoraires des syndics, se répercutant pour les copropriétaires par une hausse des charges.
Cette loi pourrait bien conduire à la fin des syndics bénévoles qui ne pourront pas tous faire face à toutes ces nouvelles exigences.
Toutes les dispositions de la loi ne sont pas encore entrées en vigueur. De nombreux décrets doivent encore venir préciser certains aspects. Il est encore trop tôt pour dresser le bilan et peser le pour et le contre de la loi ALUR.
Sources : www.legifrance.gouv.fr, « JORF n°0072 du 26 mars 2014 page 5809, texte n° 1, LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1) » ; www.la-loi-alur.org, « Loi ALUR-Accès au logement et un urbanisme rénové »
