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En matière de construction, certaines zones font l’objet d’une règlementation et d’une protection particulière, c’est le cas notamment des zones agricoles. Est-il possible de construire, quelles sont les contraintes ? Autant de questions qui peuvent se poser au cours de votre projet. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier et de la construction à Paris depuis plus de trente ans saura vous conseiller afin d’évaluer vos chances d’obtenir un permis de construire et anticiper d’éventuelles difficultés.
Une zone normalement inconstructible
En raison du caractère obligatoire de cette protection des zones agricoles, la moindre opération sur ces zones est, par principe, très strictement encadrée. Si vous possédez un terrain sur une telle zone et souhaitez procéder à une construction quelconque, vous devez ainsi prendre conscience que les règles ne sont pas en votre faveur.
Le plan local d’urbanisme ou, dans certains cas le plan d’occupation des sols, en vertu de l’article L.123-1 du Code de l’Urbanisme, délimite les différentes zones de la commune qu’il concerne. Lesdites zones peuvent ainsi être urbaines, à urbaniser, naturelles et forestières ou encore agricoles. Parmi ces dernières, seules les terres agricoles de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique peuvent être qualifiées de zones agricoles.
En tant que particulier ou agriculteur, vous projetez de construire une habitation, un abri, un espace de stockage ou encore une structure afin de faciliter l’exploitation de votre terre. Il faut savoir, dans un premier temps, que tous ces cas de figure ne seront pas forcément possibles.
Suite à la délimitation des différentes zones de la commune, le plan local d’urbanisme détaille les règles spécifiques applicables à chacune d’entre elles. Il vient parfois préciser ou adopter un régime plus sévère que celui prévu par le code de l’urbanisme, en l’occurrence, l’interdiction généralisée de construire sur la zone agricole. En l’absence de règles dérogeant au régime général, il faut savoir que par principe, toute construction y est interdite, sauf par dérogation en cas de « constructions et d’installations nécessaires à l'exploitation agricole». Ainsi peu importe votre qualité d’agriculteur, cela ne vous donne pas plus le droit de construire en zone agricole si ce critère n’est pas atteint.
Ne vous découragez pas pour autant, car, avec l’aide d’un avocat compétent en droit de l’urbanisme, vous pourrez effectuer une analyse de la situation afin de déterminer s’il est pertinent de former une demande et vos chances d’obtenir un permis de construire. L’enjeu est bien évidemment d’éviter de vous trouver en mauvaise posture au moment de votre demande, en cas de refus malgré la réunion des fonds et le début des travaux.
L’agriculteur privilégié dans l’obtention du permis de construire
En tant qu’agriculteur vous bénéficiez d’un certain privilège quant à cette question de la construction sur le terrain agricole. En effet, peuvent être autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole d’après article R 151-23 du Code de l’urbanisme.
Ainsi l’administration décisionnaire étudie au cas par cas l’existence du lien direct et nécessaire de la construction envisagée avec l’activité agricole. En outre, ces deux critères sont évalués grâce à la méthode du faisceau d’indices. En d’autres termes, l’administration va examiner tous les éléments qui existent entre votre construction et l’activité agricole que vous exercez.
La jurisprudence du Conseil d’État prend en compte la taille de l’exploitation et a notamment pu considérer qu’une autorisation d’urbanisme ne pouvait être accordée eu égard à la superficie d’une propriété, incompatible avec un projet de création d’une exploitation agricole. En particulier les juges auront pu préciser, à l’occasion d’une décision en 2007, que la création d’une structure hôtelière n’est pas considérée comme nécessaire à une exploitation maraîchère et ne justifie donc pas l’existence d’un droit de construction.
De plus, le caractère et la spécificité de l’exploitation agricole prévue entrent également en compte afin d’évaluer cette nécessité. Dans certains cas, le droit de construction d’une habitation est autorisé si elle répond à la nécessité de l’exploitation. Toutefois les juges estiment que selon le type de culture, par exemple celle de la vigne, ne nécessite pas une présence sur place de manière continue. Pour cette raison, les agriculteurs éleveurs sont les plus susceptibles d’obtenir un permis de construire autorisant la création d’une habitation sur une zone agricole.
Enfin le règlement du PLU peut également autoriser les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice de l’activité agricole du terrain en ne portant pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
Les règles encadrant la délivrance du permis de construire en zone agricole étant profondément complexe, la maîtrise des risques d’une telle initiative nécessite le recours à un avocat. Ce dernier pourra vous détailler de manière exhaustive la réglementation concernant votre situation personnelle. En définitive, chaque situation étant appréhendée au cas par cas, votre conseil sera le plus indiqué pour vous accompagner en cas de procédure contentieuse.
Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction saura vous accompagner dans l’obtention d’un permis de construire en zone agricole.
