les PLU avec la loi Urbanisme et Habitat

| Publié le 28/04/2011

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La loi SRU a remplacé les anciens plans d'occupation des sols (POS) par les plans locaux d'urbanisme (PLU). La principale différence est que le PLU doit comprendre un Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) qui présente le projet communal. La loi Urbanisme et Habitat n° 2003-590 du 2 juillet 2003 a clarifié ces nouvelles dispositions.

Notamment cette loi atténue la valeur du PADD en lui confiant seulement comme rôle de présenter le projet communal pour les années à venir.

Il n’est donc plus directement opposable aux autorisations d’urbanisme. Le PADD est un document de quelques pages consultable par le public et qui doit permettre le débat démocratique. Ce document a ainsi un rôle essentiel. Il est une garantie de la qualité du projet communal, de démocratie, une condition de la validité des PLU puisqu’ils doivent lui être conformes.

La loi Urbanisme et Habitat fixe un équilibre entre la situation avant et après la loi SRU.

Ainsi la commune pourra fixer une taille minimale des terrains constructibles «lorsque cette règle est justifiée pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone» ou pour des contraintes techniques relatives à l’assainissement individuel. Cette justification devra être explicitée clairement. À l'inverse, fixer de façon uniforme sur l'ensemble des quartiers d'une commune une taille minimum sans justification spécifique serait abusif.

La commune peut également se servir du PLU pour protéger les paysages urbains, en précisant les conditions d'implantation des constructions et identifier les éléments de paysage qu'elle veut protéger. Toute modification de ces éléments sera ensuite soumise à autorisation du maire.

De même alors que la loi SRU avait supprimé le contrôle des divisions des terrains bâtis. La loi Urbanisme et Habitat permet au PLU de prévoir un contrôle du respect du Coefficient d’occupation des sols (COS) en cas de division d’un terrain partiellement bâti. Les personnes qui demandent un permis de construire sur un terrain divisé depuis moins de dix ans devront indiquer la surface des constructions déjà établies sur l'autre partie du terrain : les droits à construire déjà utilisés seront déduits.

Désormais alors que la loi SRU ne le permettait pas, la loi Urbanisme et habitat permet de désigner des bâtiments qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent être transformés en habitation, dès lors que ceci ne compromet pas l’exploitation agricole. Mais si une commune veut autoriser des constructions nouvelles autour d’un ancien bâtiment agricole, elle peut toujours délimiter un petit secteur constructible classé en zone naturelle (N) au sein d'une zone agricole (A).

Enfin la loi Urbanisme et habitat précise et réforme les conditions de modification et de révision des PLU, la modification devient la règle générale dès lors que le projet communal présenté reste inchangé et que la modification n’entraînent pas une réduction des zones naturelles et agricoles ou d’un espace boisé. La révision ne sera nécessaire que si le projet communal s’en trouve changé. A mi-chemin entre ces deux procédures, la procédure de révision simplifiée peut être utilisée quand les modifications sont peu importantes mais que la procédure de modification ne peut être utilisée.

Le but de la procédure de révision simplifiée doit être de permettre la réalisation d’un projet étant « une construction ou une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la commune ou tout autre collectivité ». Les projets concernés pourront être par exemple l’implantation d’une entreprise ou d’un lotissement communal. Dans tous les autres cas il convient d’utiliser la voie de révision classique.