Vices cachés : exonération du vendeur non professionnel

Qui est tenu de garantir les vices cachés ?

La matière des vices cachés fait l’objet d’un encadrement strict par le législateur et les juges. Il s’agit d’une obligation légale instituée aux articles 1641 et suivants du Code civil

Il en ressort que le vendeur est tenu de garantir des vices qui n’auraient pas été portés à la connaissance de l’acquéreur. Ce dernier aura le choix entre faire annuler la vente ou obtenir un geste du vendeur telle que la réduction du prix de vente. Cependant un tel choix nécessite l’intervention d’un avocat qui mettra en œuvre les procédures nécessaires à l’obtention d’une telle solution.

Dans l’hypothèse où l’acquéreur avait eu connaissance du vice, il ne pourra se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation.

À l’apparition d’un contentieux avec votre cocontractant (vendeur ou acheteur), notez que se faire assister par un avocat compétent en droit de la construction et en droit immobilier pourra vous faire gagner du temps sur la procédure. En effet, ce dernier pourra trouver un arrangement amiable avec la partie adverse ou tout simplement assigner cette dernière pour obtenir la réparation de votre préjudice.

Quoiqu’il s’agisse d’une obligation légale, elle n’est pas d’ordre public. Ainsi, les parties peuvent y déroger en prévoyant une clause d’exonération de responsabilité ou une clause limitative de responsabilité. Toutefois, des conditions ont été instaurées en pratique (qualité des parties, étendue de l’exonération…).

La qualité du vendeur influe-t-elle sur la garantie des vices cachés ?

Une distinction doit être opérée selon l’identité du vendeur. Les juges sont plus sévères dans l’appréciation des obligations attenantes aux vices cachés dès lors que le vendeur est un professionnel.

Il convient de préciser qu’une jurisprudence constante impute à l’égard du vendeur professionnel une présomption irréfragable de connaissance des vices cachés, peu importe la qualité de la partie lui faisant face (acquéreur professionnel ou non professionnel ou simple consommateur).

L’intervention d’un conseil habitué à plaider et à traiter de contentieux relatifs aux vices cachés dans des dossiers de ventes immobilières  vous sera d’une aide précieuse afin de défendre vos intérêts.

Le professionnel n’est pas le seul touché par la dureté des juges, puisque le vendeur même non professionnel engagera sa responsabilité s’il avait eu connaissance du vice, mais n’en a pas averti son client (même s’il s’agit d’un professionnel).

L’appréciation de la qualité de professionnel, non-professionnel ou consommateur se fait au cas par cas et relève d’une interprétation souveraine des juges du fond.

Ainsi, à titre indicatif, une Société civile immobilière (SCI) pourra dans certains cas être considérée comme étant une venderesse professionnelle, si elle conclut dans l’exercice de son activité et dans d’autres, être vue comme non professionnelle.

Qu’en est-il de l’insertion d’une clause d’exonération ?

Insérer une clause d’exonération de responsabilité ou une clause limitative de responsabilité peut sauver les intérêts du vendeur à condition qu’elle soit effective. Reconnue licite par les juges, encore faut-il qu’elle ait été acceptée par les parties signataires de l’acte de vente (Cass. Civ. 3^ème 3 mai 1968, n°65-12906).

Il faut savoir que cette clause ne vaut que sous certaines conditions. Peuvent être citées celles relatives à la personne du vendeur. La jurisprudence exige que ce dernier soit un non professionnel. Toutefois, il peut s’agir d’un professionnel qui interviendrait en dehors de son domaine de compétence. Lorsque les parties (vendeur et acheteur) sont toutes les deux professionnels exerçant dans un domaine d’activité similaire, la clause sera valable.

Prévoir une clause de ce type dans le contrat de vente ne désengage pas le vendeur d’assurer son obligation légale d’information.

Enfin, quand bien même la qualité du vendeur correspondrait à l’un des critères cités, un obstacle peut éventuellement être rencontré : la question de la bonne ou mauvaise foi du vendeur. Dans la situation où le vendeur est de bonne foi, la clause produira pleinement ses effets. A contrario, s’il avait eu connaissance du vice avant la vente, mais n’en avait pas averti l’acquéreur, sa mauvaise foi fera échec à la clause exonérant sa responsabilité. Même si le silence gardé n’avait pas fait avec intention de nuire à la partie adverse.

L’expertise et l’analyse d’un professionnel du droit intervenant dans des affaires de ventes immobilières pourront vous guider dans les recours à intenter.

Attention à l’étendue de la clause d’exonération de responsabilité !

Dans la pratique, les juridictions se sont inspirées du droit commun des contrats pour invalider des clauses d’exonération de responsabilité. Avec la réforme du droit des contrats annoncée par ordonnance du 10 février 2016, les fondements pour invalider la rédaction de telle clause ne seront plus les mêmes. Il est indispensable de se rapprocher d’un avocat maîtrisant les dernières avancées législatives afin de mettre toutes les chances de son côté.

Le droit de la consommation interdit également aux professionnels d’inclure de telles clauses lorsqu’ils font face à des non professionnels et/ou des consommateurs, sous peine d’être qualifiées d’abusives.

Les acquéreurs qui souhaiteraient obtenir réparation de leur préjudice en raison de l’existence de vices cachés devront agir dans un bref délai. Se rapprocher d’un avocat compétent dans ces domaines vous est fortement recommandé.

Avocats PICOVSCHI souvent sollicité à connaître de conflits opposant des acquéreurs à leurs vendeurs en raison de l’existence de vices cachés, saura défendre vos intérêts en justice. Alors, n’attendez plus pour nous contacter !