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VEFA : Contrat de réservation et les conséquences de son annulation.

| Mis à jour le 18/12/2014 | Publié le 28/04/2011

Ecrit par : Astrid DELPIERRE, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Le formalisme du contrat de réservation

Ce contrat doit être rédigé par écrit (sous seing privé) et comporter, à peine de nullité, des mentions obligatoires destinées à éclairer le réservataire sur le projet de vente. Il peut se conclure à tout moment mais il l’est plus souvent en cours de construction.

La Loi permet au promoteur de renoncer à l’opération si les réservataires se font rares, à condition de leur restituer les dépôts de garantie (article L261-15 al4 Code de la construction et de l’habitation).

Les mentions obligatoires au contrat de réservation sont prévues aux articles L261-15 al 2, R261-25, R261-26 Code de la construction et de l’habitation (CCH) :

  • Surface habitable approximative de l’immeuble objet du contrat
  • Nombre de pièces principales
  • Enumération des pièces de service, dépendances et dégagements
  • Situation dans l’immeuble du local réservé (si le contrat porte seulement sur une partie de l’immeuble à construire)
  • Note technique annexée au contrat et indiquant la qualité de la construction
  • Prix prévisionnel de vente et les modalités de révision dans les limites et conditions de L261-11-1 et R261-15 du CCH
  • Date prévisionnelle de conclusion du contrat définitif de vente
  • Indication des prêts que le requérant s’engage à faire obtenir au réservataire avec précision de leur montant, de leur conditions et du nom du prêteur

ATTENTION !

Ne sont pas concernés les prêts dont le réservataire se charge lui-même : Dans ce cas, si le réservataire n’obtient pas le prêt en question, il ne pourra pas récupérer le dépôt à la sortie du contrat de réservation.

Les obligations du contrat préliminaire

L’obligation de réservation

Le réservant (vendeur d’immeuble à construire) s’engage à réserver au réservataire (l’acheteur éventuel) tout ou partie d’un immeuble à construire en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie (art L261-15 al2 du CCH). A préciser que le réservataire que ce contrat ne crée pas l’obligation d’acquérir pour ce dernier.

L’obligation de réservation  n’engage pas le réservant à vendre exactement l’immeuble ou la partie d’immeuble décrit dans le contrat préliminaire. Ce que le vendeur s’engage à réserver à l’acheteur est simplement un local dont les caractéristiques précises restent encore à fixer. Cela le différencie de la promesse de vente.

Le réservant n’a aucune obligation de vendre, pas plus que le réservataire ne s’engage à acquérir l’immeuble réservé.

Le vendeur peut d’ailleurs se réserver la possibilité de modifier son projet. Toutefois, son obligation de renseignement et d’exécution de bonne foi l’oblige à prévenir le réservataire des modifications importantes et imprévues apportées au bien réservé, afin que ce dernier puisse éventuellement se retirer du projet.

Toutefois, tout dépend de l’état de la construction et du projet au moment où l’acquéreur conclut la vente définitive. S’il y a contrat préliminaire de réservation alors que la construction est déjà entamée, les tribunaux voient  dans le contrat préliminaire de réservation une promesse de vente car il y a croyance légitime de l’acquéreur en la vente. Il y a donc violation de l’obligation de vente avec versement de dommages-intérêts.

En revanche si le vendeur ne vend plus alors que la construction n’est qu’au stade de projet, il n’y a pas violation et donc pas de versement de dommages-intérêts possibles.

Le versement du dépôt de garantie

En contrepartie de la réservation effectuée par le vendeur, le réservataire contracte seulement l’obligation de lui verser un dépôt de garantie.

Le versement du dépôt de garantie est un élément constitutif du contrat préliminaire de réservation. Il est aussi la seule obligation du réservataire.

Le réservataire peut sortir du contrat en récupérant ou en perdant son dépôt de garantie selon les raisons de sa décision (art 261-31 CCH).

La possibilité de perdre le dépôt en renonçant au projet autorise à considérer le réservataire comme débiteur d’une obligation alternative : Acquérir ou payer une sorte de dédit par l’abandon du dépôt au réservant. Le réservataire ne s’engage pas à acquérir, pas plus que le réservant ne s’oblige à vendre.

Cas de restitution du dépôt de garantie sans retenue ni pénalité : Article R261-31 CCH :

  • Non conclusion de la vente dans le délai prévu du fait du vendeur….
  • Prix définitif de vente excédant de plus de 5% du prix prévisionnel éventuellement révisé quelles qu’en soient les causes
  • Non obtention des prêts prévus au contrat préliminaire (sauf ceux dont le réservataire déclare faire son affaire personnelle)
  • Montant des prêts obtenus inférieur de 10% aux prévisions du contrat préliminaire
  • Absence de réalisation de l’un des éléments d’équipement prévus au contrat
  • Réduction de la valeur supérieure à 10% de l’immeuble ou de la partie d’immeuble liée à une diminution de sa consistance ou de la qualité de ses ouvrages.

Dans ces six cas, le réservataire doit alors notifier au réservant et au dépositaire sa demande de remboursement par lettre recommandée avec accusé réception si l’abandon résulte du fait du réservataire. En revanche, si la vente ne se réalise pas du fait du vendeur sans motif légitime, l’avocat peut réclamer au cours d’une procédure une condamnation à dommages et intérêt.

La jurisprudence accorde par ailleurs, un « droit de retrait » par lequel la Cour de cassation reconnaît au réservataire en cas de modifications importantes des biens réservés la restitution du dépôt de garantie.

Face à toutes les subtilités et les enjeux, l’aide d’un avocat est essentielle. Avocats Picovschi, fort de sa compétence en la matière, sera le plus à même de vous accompagner dans vos démarches en droit de la construction.

 

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