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Promesse de vente et désengagement en droit immobilier

| Publié le 27/04/2011

Une promesse synallagmatique engage le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter à un prix déterminé par les deux parties. Cette promesse vaut engagement définitif ce qui signifie que l’une ou l’autre des parties pourra être poursuivie s’il y a rétractation de l’une d’elles.
Il se peut que les parties aient mal qualifié cet acte, cela importe peu car la jurisprudence peut requalifier la promesse de vente en contrat unilatéral n’engageant qu’une seule partie si tel est réellement le cas.

Généralement, la plupart des opérations immobilières se finalisent par la signature d’une promesse synallagmatique de vente ou un compromis de vente, il est donc important de bien connaître ces deux notions et de se faire accompagner par un avocat expert du droit immobilier mais également du droit des contrats pour éviter tout contentieux.

Distinction entre la promesse synallagmatique et la promesse unilatérale de vente

La promesse synallagmatique de vente est une convention par laquelle les deux parties (vendeur et acheteur) s’engagent à vendre et acheter à un prix déterminé.
En revanche, la promesse unilatérale de vente n’engage qu’une seule partie, en l’occurrence le vendeur, de vendre son bien à un prix déterminé ; quant à la promesse d’achat, c’est l’acheteur qui s’oblige seul à acheter le bien à un prix déterminé.

Une fois que la promesse unilatérale de vente ou d’achat est faite, l’autre partie a le choix de lever l’option ou pas dans un délai déterminé. En outre, étant donné qu’il ne s’agit que d’une option (et donc d’un choix), si cette dernière n’est pas levée il n’y aura aucune sanction.

L’intérêt de la distinction


La promesse synallagmatique de vente vaut vente. Elle constitue donc un engagement définitif du vendeur et de l'acheteur. Si l'une des deux parties change d'avis en refusant par exemple de formaliser la vente chez le notaire alors pourtant qu'elle avait signé le compromis de vente, elle pourra être poursuivie en exécution forcée de la vente et /ou en dommages et intérêts. En définitive, une fois que la promesse a été signée, il n’est pas possible de faire machine arrière sans être sanctionné lourdement.

Néanmoins, les parties contractantes doivent veiller à traduire sans aucune ambiguïté ce double engagement de vendre et d’acheter par des termes clairs et précis de ces obligations.

Le pouvoir de requalification jurisprudentielle


Si les parties contractantes n’ont pas été assez précises dans la convention qu’elles ont rédigée, la jurisprudence, dans son pouvoir d'appréciation souveraine, pourra requalifier la promesse en contrat unilatéral n'obligeant qu'une seule partie de telle sorte que la partie qui se serait désengagée après la signature ne devra aucune indemnité (sous réserve de la présence d'une clause de dédit - ou d’indemnité d'immobilisation – dans le contrat).

Exemples de requalifications


Il a ainsi pu être jugé que constituait une promesse synallagmatique de vente :

  • L'acte mentionnant que la vente sera réalisée devant notaire avant une date fixée, mais indiquant également que pour garantir la convention, l'acquéreur devra verser entre les mains d'un séquestre une somme conséquente à titre d'arrhes (cass. 3ème civ. 16 janvier 1970, n°67-14.241, Girard / Benesty, JCP 1970, II, 16282)
  • L'engagement de vente qui indique le versement d'un premier acompte du prix convenu et prévoit l'autorisation pour le bénéficiaire de résider dans les lieux durant la période procédant la régularisation de la vente (civ. 3ème, 3 mai 1979, Gaz. Pal. 23 septembre 1979, pan. P.16)
  • L'acte sous seing privé signé par le vendeur avec le versement intégral de la vente effectué le jour même par l'acquéreur (civ. 3ème, 30 mai 2001, n°99-21.686, Beretti / Cesari)

Par conséquent, il est évident que le libellé des clauses et plus encore le contenu de celles-ci doivent être rédigés avec précision et rigueur pour ne pas risquer une requalification de la part des juges ou la création d’obligations à votre charge.

 En outre, l’intervention d’un professionnel du droit est primordiale pour éviter cette éventuelle requalification et cette création d’obligations qui pèseraient lourdement sur vous et dont vous ne pourriez pas vous défaire sans être lourdement sanctionné. Le moindre mot compte dans les clauses insérées dans ce type d’acte car selon leur rédaction, elles pourront être déclaré illicites ou pire encore vous obliger à vendre à acheter alors que vous ne le souhaitiez pas réellement.

Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit des contrats, vous guidera en vous conseillant au mieux et pourra effectuer toutes les démarches et rédactions nécessaires à la réussite de votre affaire afin que vous ne vous retrouviez pas dans une situation irrémédiable. L’intervention d’un avocat dans la rédaction de l’acte que vous souhaitez établir est donc plus que nécessaire afin de permettre de coller au mieux à la volonté des parties. L’avocat est en quelque sorte votre traducteur juridique car il traduit votre volonté, exprimée avec des mots simples, dans le langage particulier qu’est celui de la justice et il permet ainsi de prévenir les contentieux.

Alexandra GHERARDI
Juriste

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