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Humidité des maisons : Attention au mérule !

| Mis à jour le 24/03/2015 | Publié le 22/08/2011

Ecrit par : Elodie Coipel, Juriste, Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

La Loi ALUR vient d’instaurer un nouveau dispositif de lutte contre la mérule, champignon destructeur qui apparaît dans certaines maisons. Quelles sont les causes d'apparition de la mérule ? Que faire s'il y a des mérules dans votre maison ? Quelles sont les obligations du vendeur en présence de mérule ? Quels sont les recours de l'acquéreur en cas d'achat d'une maison infestée?

Qu’est-ce que la mérule ?

Plusieurs maisons individuelles sont attaquées par ce champignon appelé mérule. La mérule est un énorme champignon basidiomycète de consistance molle, poussant sur les bois ouvrés et en provoquant la pourriture (Dictionnaire Larousse). Ce champignon apparait dans les zones humides notamment dans l'ouest et le nord de la France. Il est aussi appelé « lèpre des maisons ».

Quelles sont les causes de l'apparition de la mérule ?

Ce champignon apparait dans les endroits sombres humides, peu ventilés et mal entretenus. Selon l'Agence Nationale de l'Habitat, il ne s'attaque pas aux maisons bien conçues et bien entretenues. L'excès d'humidité constitue un cadre idéal pour son développement. L'excès d'eau peut provenir d'un défaut de chauffage, de ventilation ou d'isolation. Cela peut aussi provenir d'une infiltration de la pluie en raison de fissures, d'une rupture des canalisations… il peut enfin provenir du sol, l'eau s'infiltre par les murs enterrés.

Que doit faire le propriétaire ?

Afin de prévenir l'apparition du mérule, il faut éviter de laisser dans des coins humides cartons, bois et livres.

En cas de doute, il faut contacter rapidement un diagnostiqueur. Il fait un diagnostic des parties visibles et accessibles sans démontage. Vous pouvez aussi contacter un expert qui, en revanche, procédera à un contrôle parasitaire complet du bâtiment. Il repère les zones infestées, détermine les bois devant être remplacés et préconise les mesures à prendre.

Si votre maison est infestée, il ne faut surtout pas mettre de javel dessus, cela accroîtrait la prolifération. Après avoir contacté l'expert, il faut ramener le taux d'humidité à la normale. Il faut ensuite faire appel à une entreprise spécialisée pour réparer les bois dégradés et les traiter à l'aide de produits fongicides. Des mesures d'assèchement doivent être prises. Il arrive parfois que l'infestation de mérules soit telle que la seule solution envisageable soit de démolir et brûler le bois infesté. Dans le cas contraire, il y aurait de fortes chances que la mérule attaque la maison du voisin. Ce champignon prolifère avec facilité. Ainsi, la maison du voisin peut être infestée, notamment par le biais d'un mur mitoyen.

Les moyens de traitement des mérules sont coûteux, il est donc recommandé de ventiler et  d’entretenir sa maison.

Face à l’ampleur de certaines infestions de nombreuses mesures ont été prises, notamment par le biais de la loi ALUR qui renforce l’obligation d’information tant des autorités que de l’éventuel acquéreur. En effet, ce champignon peut contaminer des communes entières. Ainsi tout occupant ou propriétaire, voire même syndic de copropriété, d’un bâtiment infesté doit signaler la présence de mérule auprès de la mairie. En fonction de l’ampleur de l’infestation, la préfecture pourra rendre un arrêté pour délimiter les zones à risque.

Dans le cadre d’une vente immobilière d’un bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur devra informer l’acheteur potentiel du risque et un dispositif d’information devra être annexé au compromis de vente ou l’acte de vente.

Quels sont les recours de l'acquéreur d'une maison infestée ?

Certains acquéreurs ont découvert des mérules après l'achat de leur maison. Ils peuvent former un recours contre le précédent propriétaire en se fondant sur la garantie des vices cachés si cela remplit les conditions de mise en jeu. Toutefois, s'il y a une clause exonératoire et que le vendeur était de bonne foi, l'acquéreur ne pourra se prévaloir de la garantie des vices cachés

Par ailleurs, l'acquéreur peut aussi engager la responsabilité de l'agent immobilier s'il n'a pas mentionné à l'acheteur la présence de mérule dans la commune. L'agent immobilier aura manqué à son obligation de conseil. La Cour d'appel de Rennes énonce qu’il « lui appartenait dans ces conditions, en sa qualité d'agent immobilier réputé avoir une bonne connaissance du bien à vendre, non pas d'inspecter lui-même l'immeuble techniquement, ce qui n'est effectivement ni de son rôle ni de sa compétence, mais d' informer loyalement tant le vendeur que l' acquéreur du risque de révélation d'une infestation par la mérule sur ce type de construction, en demandant la délivrance par le propriétaire d'un certificat de non infection parasitaire, ou en effectuant toute autre démarche de portée équivalente de nature à attirer l'attention des acquéreurs, qui en l'espèce n'était pas d'ailleurs de la région »(Cour d'appel de Rennes, 4 décembre 2003, N° de RG: 03/02003).

La responsabilité du diagnostiqueur peut aussi être engagée s'il a fait un diagnostic trop succinct et que les traces de mérule étaient visibles par un tel professionnel (Cour d'appel de Rennes 4ème chambre 10 mai 2007, arrêt n° 226).

Ainsi, l'acquéreur d'un bien infesté, ou susceptible, de l'être peut intenter une action en justice contre plusieurs acteurs. Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction, vous conseille lorsque de tels problèmes se posent.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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