Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous venez de signer un compromis de vente ? La réalisation de la vente est soumise à plusieurs conditions suspensives : permis de construire, prêt bancaire, etc. L’acheteur vous informe que la non-réalisation d’une de ces conditions l’empêche d’acheter votre bien. Vous vous sentez démunis et ne savez pas quels sont vos droits ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous aide à amener la vente de votre bien immobilier à son terme.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
La condition se définit comme un évènement futur et certain (C.Civ, art.1304). Dans le cadre d’un contrat de vente, les parties peuvent convenir de deux types de conditions : la condition suspensive ou la condition résolutoire.
La condition suspensive va être celle dont son accomplissement rend l’obligation pure et simple (C.Civ, art.1304). L’exécution des obligations va alors être retardée jusqu’à la survenance d’un évènement : octroi d’un permis de construire, d’un prêt bancaire, renonciation au droit de préemption, etc.
Le principal effet de la condition suspensive est qu’elle retarde les obligations des parties. Tant que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, le débiteur ne peut en aucun cas prendre un acte qui empêcherait la bonne exécution de ses obligations (C.Civ, art 1304-5). Lorsque la condition suspensive se réalise, la vente est définitive.
La condition résolutoire est quant à elle définie comme la condition dont l’accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation (C.Civ, art.1304).
Vous avez trouvé un acheteur qui a eu un coup de foudre pour votre maison. Il ne veut absolument acheter votre bien mais risque d’être muté. Il attend une réponse de son employeur d’ici un mois. Il peut vous demander d’insérer une clause résolutoire dans le compromis de vente. S’il est muté, le compromis de vente est annulé, s’il reste, il achète votre bien. Ainsi, l’accomplissement de la condition résolutoire après la signature du compromis éteint rétroactivement l’obligation des parties.
L’existence de ces clauses peut bouleverser la réalisation de la vente. Les parties sont dans l’inconnu et ne connaissent pas forcément le sort de leurs obligations. Votre avocat en Droit Immobilier vous accompagne en cas de contentieux avec votre acquéreur.
Quels effets et conséquences pour les parties ?
La réalisation de la condition suspensive est subordonnée à la réalisation d’un évènement futur et certain, inconnu pour les parties. Elle doit donc être indépendante de la volonté des parties. Si l’acheteur vous informe qu’il ne peut acheter votre bien parce qu’il n’a pas eu son crédit immobilier, assurez-vous qu’il en ait bien fait la demande. Si ce n’est pas le cas, votre avocat pourrait vous aider à demander la vente forcée du bien ou du moins à toucher le dépôt de garantie qui a pu être versé au moment de la signature du compromis de vente. En revanche s’il s’avère qu’il en a bien fait la demande et que ce crédit ne lui a pas été accordé par la banque, les sommes qui auraient pu vous être versées à vous, au notaire, ou encore à l’agent immobilier, devront lui être restituées. Vous devrez alors recommencer vos démarches pour trouver un nouvel acquéreur.
Pour la mise en œuvre de cette condition, il convient de fixer un délai de réalisation dans le contrat. Le délai de réalisation va consister en la période maximale durant laquelle les parties acceptent que leurs engagements soient incertains. Une fois le délai de réalisation fixé, il convient d’attendre pour savoir si la condition suspensive se réalise, s’il y a défaillance ou s’il y a non-réalisation.
Vous rencontrez des difficultés avec votre acheteur ? Ne perdez pas de temps ! Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous offre un accompagnement sur mesure pour mener à bien la réalisation de vos projets.
Sources : elnet.fr, « Dictionnaire Permanent Transactions immobilières – Conditions suspensives ou résolutoires », octobre 2019
