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Obtention du prêt, délivrance du permis de construire, etc. L’attente de la levée des conditions suspensives de votre promesse de vente en vue de l’acte définitif est souvent longue et stressante. Quels sont les risques liés à la non-réalisation de ces conditions ? Quelles sont les conséquences en cas de refus ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, fait le point avec vous et vous livre des informations clés si vous souhaitez acquérir un bien.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Une condition suspensive permet, par principe, de suspendre la vente. Autrement dit, la vente est conclue, mais ne produit ses effets qu’à la survenance de l’évènement futur et incertain érigé en condition.
Elles sont de deux ordres : financières ou non financières. D’une manière générale, que l’achat s’effectue en neuf ou en ancien, le financement d’un bien est nécessaire et primordial. À ce titre, la condition suspensive la plus répandue est celle que constitue l’obtention d’un prêt.
Généralement, la mention du prêt bancaire s’accompagnera de son montant, ainsi que de la durée du prêt et du taux maximal qui sera accepté pour financer le prêt.
Certaines situations imposent de mettre en place un prêt-relais, c’est-à-dire financer la nouvelle acquisition grâce à la vente de l’ancien bien. Ce prêt offre un délai de douze mois, renouvelable une fois, dans l’attente de trouver un acquéreur sur l’ancien bien.
Il arrive également souvent que le compromis ou la promesse de vente fasse état de l’attente de délivrance du permis de construire comme condition suspensive de la vente lorsque l’acquisition porte sur un terrain à bâtir.
Quels sont les risques en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?
À la signature de la promesse, l’acquéreur verse un dépôt de garantie correspondant généralement à environ 5 à 10 % du prix de l’acquisition. C’est une somme versée au titre d’une provision traduisant une garantie financière pour le vendeur. Elle n’est pas obligatoire, mais la pratique veut qu’elle soit quasi systématiquement insérée dans l’acte.
Un délai de rétractation de dix jours est laissé à l’acquéreur, à compter de la notification du compromis, et pendant lequel l’acquéreur peut se désister, sans motif légitime et sans pénalité. À ce moment, le dépôt de garantie versé lui sera restitué.
Par ailleurs, le dépôt de garantie est restitué au futur acquéreur lorsque les conditions suspensives de la vente n’ont pu être réalisées. En cas de non-accomplissement de la condition suspensive, la promesse devient caduque. Par exemple, l’acquéreur qui s’est vu opposer plusieurs refus d’offre de prêt par les banques et qui justifie ces refus pourra obtenir le remboursement de son dépôt de garantie.
À l’inverse, si l’acquéreur n’a pas entamé les démarches d’obtention de prêt avec sérieux ou qu’il a effectué des demandes non conformes aux caractéristiques prévues, l’on considère qu’il est fautif dans la non-réalisation des conditions suspensives. En ce sens, l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».
En cas de conflit ...
Plusieurs hypothèses. Un désaccord peut survenir si d’un côté, l’acquéreur considère avoir tout mis en œuvre pour faire réaliser la condition malgré sa non-réalisation effective et de l’autre côté, le vendeur considère que la défaillance est imputable à l’acquéreur.
Les litiges en la matière sont souvent liés au dépôt de garantie : alors que le vendeur voudra conserver la garantie, l’acquéreur voudra le récupérer en cas de défaillance. Dans tous les cas, l’assistance d’un avocat pour défendre vos intérêts est nécessaire.
En effet, en cas de non-accomplissement de la condition, le vendeur doit, après mise en demeure préalable, saisir la juridiction compétente afin de solliciter l’octroi du dépôt de garantie.
La 3e chambre civile de la Cour de cassation a affirmé récemment qu’il appartient au bénéficiaire d’une promesse sous condition suspensive de prouver qu’il a accompli les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt puis qu’il incombe ensuite au vendeur de démontrer que l’acquéreur a empêché la réalisation de cette condition (Cass. Civ. 3e, 3 mai 2018, n° 17-15.603).
Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, gère quotidiennement des dossiers de ce type tant dans le cadre de résolution amiable des litiges que dans le cadre contentieux et judiciaire.
Sources : www.service-public.fr, « Promesse de vente et condition suspensive d’obtention du prêt : de quoi s’agit-il ? », vérifié le 26 février 2019 par la Direction de l’information légale et administrative ; www.village-justice.com, « Promesse de vente et défaillance de la condition suspensive liée au prêt : quel recours pour le vendeur ? », publié e 4 mars 2019 par Richard Jonemann
