Ecrit par : Pauline LEBON, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous avez conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans le but d’acquérir une maison, un appartement… Toutefois il s’avère que finalement les travaux n’ont pas débuté et aujourd’hui le permis de construire est expiré ! Que faire ? De manière générale, la VEFA peut soulever, comme toute vente, de nombreux problèmes. Avocats Picovschi met notamment en lumière la décision rendue par la Cour de Cassation le 5 décembre 2014 et revient sur les notions essentielles à connaître.
Retour sur les faits de l’affaire : achat d’un appartement en VEFA
Un couple avait conclu un contrat de vente afin de se porter acquéreur d’un appartement, non encore construit, mais qui devait l’être. C’est le principe de la vente en l’état futur d’achèvement.
Le Code civil prévoit en effet que « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. »
Ainsi les acquéreurs doivent devenir propriétaires petit à petit des constructions, encore faut-il que les constructions soient effectuées !
Dans l’arrêt du 5 décembre 2014, un couple s’était porté acquéreur d’un appartement en VEFA et avait, pour cela, contracté un emprunt auprès d’une banque. Auparavant, un permis de construire avait été délivré et l’ouverture de chantier avait été déclarée. Une garantie d’achèvement avait été souscrite par le vendeur auprès d’une société. Le contrat de garantie prévoyait que les fonds devaient être versés par la banque directement entre les mains du garant (la société garante).
Néanmoins, les acquéreurs ont dû faire face à un problème de taille : les travaux n’ont en réalité jamais débutés et le permis de construire a expiré.
Les acquéreurs ont alors demandé à être indemnisés pour le préjudice subi. Ils ont assigné la banque, le vendeur, le notaire et la société garante en justice.
La Cour de cassation a conclu à l’indemnisation des acquéreurs pour le préjudice subi en estimant qu’il importait peu que la déclaration d’ouverture de chantier ait été effectuée dès lors que le commencement des travaux n’avait pas eu lieu. Notamment, le notaire n’était pas dispensé de vérifier le commencement effectif des travaux et aurait dû informer les acquéreurs du risque qu’ils couraient.
VEFA : les risques encourus et le recours à l’avocat
De manière générale, il faut retenir que les risquent pèsent – en principe - sur le vendeur jusqu’au jour de la livraison.
Sans aller jusqu’à la non-réalisation des travaux, nombreux sont ceux qui doivent faire face à des retards, des désordres leur causant un préjudice certain…
Comme toute vente, la VEFA peut donner lieu à de nombreux problèmes. Le recours à l’avocat permet alors d’engager la bonne procédure afin d’augmenter ses chances d’obtenir réparation.
Par exemple, des désordres affectant les menuiseries extérieures d’un appartement vendu en VEFA et rendant l’immeuble impropre à sa destination entrent dans le champ de la garantie décennale (civile 3, 21 septembre 2011). De même, la ventilation mécanique défectueuse en ce qu’elle projetait les odeurs des autres appartements de l’immeuble dans l’appartement acheté par les acquéreurs, donnait lieu à réparation. Tout comme les malfaçons qui affectent l’ouvrage tel qu’un revêtement de sol brûlé par une cigarette, un miroir rayé et la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage de la porte vitrée.
