Ecrit par : Gary-Alban Maravilha, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) il est assez fréquent qu'il y ait des retards dans la livraison du bien. C'est notamment lors de l'élaboration du contrat de vente que l'acheteur et le vendeur vont prévoir la façon dont seront traités les retards de livraison. Dans un arrêt du 24 octobre 2012, la Cour de cassation a statué sur la validité d'une clause d'un contrat de vente qui prévoyait le report de la livraison dans certains cas. En cas de clause litigieuse dans un contrat, il est important de faire appel à un avocat compétent en la matière.
Litiges relatifs à la VEFA
Le contrat de VEFA est particulier car il s'agit d'acheter ou de vendre un bien qui n'existe pas encore mais qui devrait exister au moment d'une date convenue entre le vendeur et l'acheteur. Il s'agit en fait d'une vente sur plan. Dans ce cas, plusieurs litiges peuvent apparaitre :- Le bien n'est pas livré à la date convenue
- La construction n'est pas conforme au plan
- Des problèmes ont eu lieu lors de la construction
- Les coûts de construction sont plus importants que prévus
La vente en l'état futur d'achèvement est très probablement le type de vente qui génère le plus de litiges en matière de construction et d'immobilier. L'avocat expert du droit de la construction sera donc un partenaire essentiel dès lors qu'un projet d'achat d'un bien en VEFA est envisagé.
Les faits de l'arrêt
Deux époux ont acheté par une vente en l'état futur d'achèvement une maison dont l'achèvement était prévu pour le premier trimestre de l'année 2007. Le vendeur était une société civile immobilière, cette vente a eu donc lieu de particulier à professionnel. Il est important de connaitre la qualité des parties car, en règle générale, l'indulgence ou la sévérité du juge ne sera pas la même selon la qualité de particulier ou de professionnel.Les époux ne sont pas entrés en possession de leur bien qu'au dernier trimestre de l'année 2007. La construction a donc connu un retard de livraison important. Les époux ont donc assigné la SCI en réparation du préjudice subi du fait du non-respect des délais.
En défense, la SCI a opposé aux époux une clause du contrat de vente qui stipulait qu'en cas d'intempéries ou de défaillance d'une entreprise participant au chantier, les délais de livraison pouvaient être rallongés.
La décision de la Cour de cassation : clause jugée abusive
Les juges de la Cour d'appel ont considéré que cette clause insérée dans le contrat de vente était abusive. La clause stipulait notamment que : « le délai pourra être majoré de manière générale en cas de force majeure ». Les juges du second degré ont considéré que cette clause était abusive dans la mesure où elle exonérait la SCI de quasiment tout retard de livraison.Les juges de la Haute Juridiction n'ont pas eu la même interprétation. Ils ont cassé l'arrêt de la Cour d'appel au motif que la clause ne pouvait pas être qualifiée d'abusive au sens de l'article L 132-1 du Code de la consommation. Une clause est considérée comme abusive lorsqu'elle : « créé, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».
Par ailleurs, dans la clause il était prévu que l'appréciation de l'intempérie serait constatée par attestation de l'architecte ou du bureau d'études. Par conséquent, il en résulte que la SCI n'avait pas tout pouvoir en matière d'évaluation des intempéries et du retard que cela a engendré. Dès lors, il n'y avait pas de déséquilibres significatifs entre l'acquéreur et le vendeur.
Le rôle de l'avocat en droit immobilier et de la construction
Pourquoi faire appel à un avocat ? Il pourra vous accompagner lors de l'élaboration du contrat de vente. Il saura vous conseiller sur les clauses à y insérer, il fera en sorte d'éviter toutes les clauses potentiellement litigieuses ou abusives. Il vous protègera en sécurisant la relation contractuelle.Si vous êtes déjà confronté à un litige, son rôle sera simple et évident : défendre vos droits et vos intérêts. En tant que particulier, l'avocat vous représentera face à votre interlocuteur professionnel qui parfois profite de sa position. Ainsi, dès l'apparition d'un désaccord, même minime, faites appel à un avocat expert en droit immobilier et en droit de la construction.
Sources : www.dalloz-actualite.fr, « Vente en l'état futur d'achèvement : clause (non) abusive », le 6 novembre 2012 par Xavier Delpech
Ecrit le 20/11/2012
